Marché du logement en Italie : les ventes et les tarifs en hausse en 2025

Le secteur immobilier italien a clôturé l'année 2025 avec des résultats résolument positifs, confirmant une phase de stabilisation après les incertitudes des années précédentes. Selon une analyse du Groupe Tecnocasa, le domaine résidentiel enregistre une augmentation notable du nombre de transactions, une montée des prix et un marché locatif toujours dynamique, bien que sa croissance commence à ralentir.

Ainsi, le marché de l'immobilier en Italie entame l'année 2026 sur des bases relativement solides, malgré le déséquilibre persistant entre une forte demande et une offre limitée.

Plus de 766 000 transactions : les petites villes, moteurs de croissance

En 2025, 766 756 transactions de vente et d'achat de biens immobiliers résidentiels ont été enregistrées en Italie, marquant une augmentation de 6,4 % par rapport à l'année précédente.

La croissance la plus significative s'est observée dans les petites villes et les municipalités en dehors des centres administratifs (+6,9 %), tandis que les grandes villes ont également affiché des résultats positifs (+5,4 %).

La structure du marché est particulièrement remarquable : les ventes de logements neufs ont chuté de 21 %, tandis que le marché de l'ancien a progressé de 9,1 %. Ceci indique que la rareté des logements neufs et les coûts élevés de la construction dirigent de plus en plus la demande vers le parc immobilier existant.

Évolution des tarifs : Bari en tête, Milan et Rome en croissance constante

Au second semestre 2025, la hausse moyenne des tarifs immobiliers dans les grandes villes a atteint 2,6 %, soit le taux le plus élevé depuis la fin de la pandémie.

La progression la plus dynamique a été enregistrée à Bari (+6,3 %).

Progression positive également notée :

• Milan : +2,2 % ;
• Rome : +2,2 %.

Il est à noter qu'aucune grande ville n'a enregistré de baisse des tarifs, confirmant ainsi la stabilité du marché.

Une dynamique positive est également constatée dans les chefs-lieux de province (+1,7 %) ainsi que dans les zones périurbaines (+2,2 %). Parmi les villes de province, celles-ci se démarquent : Florence (+4,0 %) ; Bologne (+2,8 %). Malgré la baisse du volume de la construction, le tarif des logements neufs a augmenté de 2,5 %. Les délais de vente demeurent stables, mais des disparités subsistent entre les villes. En janvier 2026, le délai moyen de vente d'un bien immobilier dans les grandes villes était de 108 jours, quasiment inchangé par rapport à l'année précédente. Les marchés les plus dynamiques demeurent : Milan (88 jours) ; Bologne (91 jours). Les délais de vente les plus longs ont été enregistrés à : Gênes (133 jours) ; Bari (126 jours). La situation s'améliore progressivement dans les zones périphériques : le délai moyen passe de 142 à… 136 jours.

Offre et demande : les appartements de trois pièces restent les plus recherchés

Le type de logement le plus demandé dans les grandes villes demeure l'appartement de trois pièces (trilocale), représentant 41,2 % de la demande.

Chiffres suivants :

• appartement de deux pièces (bilocale) – 24,9 % ;
• appartement de quatre pièces (quadrilocale) – 22,3 %.

Cependant, la structure de la demande varie selon les villes :

• à Milan, les appartements de deux pièces sont en tête (45,1 %) ;
• à Gênes, ce sont les appartements de quatre pièces qui prédominent (43,6 %), grâce à des tarifs plus abordables.

L'offre demeure limitée, notamment dans le segment des logements de qualité en bon état.

Qui achète un bien immobilier ?

D'après l'étude :

• 75,2 % des achats concernent la résidence principale ;
• la part des achats pour investissement a baissé pour atteindre 17,9 %.

L'âge moyen des acheteurs est de 43,3 ans. Parallèlement, l'activité des jeunes acheteurs âgés de 18 à 34 ans et de la tranche d'âge des 55 à 64 ans est en hausse. De plus en plus de personnes acquièrent un logement en dehors de leur ville de résidence.

Marché de la location : croissance en baisse, mais demande soutenue

Le marché locatif continue de souffrir d'une pénurie d'offre, bien que le taux de croissance des loyers diminue progressivement.

Au second semestre 2025 :

• Les loyers des studios et des appartements de trois pièces ont augmenté de 2,2 % ;
• Les appartements de deux pièces, de 2,3 %.

Milan et Bologne connaissent un léger ralentissement du marché après plusieurs années de croissance rapide, tandis que Gênes et Palerme enregistrent les hausses de loyers les plus marquées.

Les loyers les plus élevés sont toujours constatés à Milan :

• 837 € - studio ;
• 1 128 € - appartement de deux pièces ;
• 1 525 € - appartement de trois pièces.

Une tendance notable est le retour aux locations de longue durée. Le marché de certains biens précédemment utilisés pour des locations à court terme a légèrement augmenté l'offre. La part des contrats de location pour étudiants est également en hausse, atteignant 14,1 %, et les contrats au prix du marché libre représentent déjà 39,5 % du marché. Le rendement locatif brut moyen d'un appartement de deux pièces atteint 5,7 % par an. Prévisions pour 2026 : Croissance modérée dans un contexte d'incertitude persistante. Les perspectives pour 2026 demeurent favorables. Les analystes prévoient : de 780 000 à 790 000 transactions de vente ; une hausse des tarifs immobiliers de 1 % à 3 % ; une augmentation des loyers de 3 % à 5 %. Néanmoins, le marché reste soumis à la situation géopolitique internationale, qui peut impacter la confiance des ménages et des investisseurs, ainsi que le niveau global de la demande.