Marché des locaux de bureau à Milan et à Rome : Importance croissante de la disponibilité de qualité

D'après les études de JLL, le marché italien de la location de locaux de bureau a débuté l'année 2026 avec des tendances divergentes dans deux villes clés : Milan et Rome. Au début de l'année, la superficie totale louée a légèrement dépassé les 100 000 m², dont environ 65 000 m² à Milan et 36 000 m² à Rome.

Dans l'ensemble, les données indiquent une orientation croissante vers la qualité sur le marché : la demande est plus mature et sélective, tandis que l'offre de biens de qualité demeure restreinte, notamment dans les zones centrales.

Milan : Une demande soutenue malgré la diminution des superficies

À Milan, la superficie absorbée s'est élevée à environ 65 000 m², auxquels se sont ajoutés 4 000 m² de sous-location. Ce chiffre confirme le niveau d'activité élevé, comparable à celui de la même période en 2025 et supérieur aux valeurs moyennes des cinq dernières années. Néanmoins, par rapport à l'année précédente, où la superficie approchait les 100 000 m², cette quantité demeure basse. On observe un léger ralentissement. La principale raison en est le manque de transactions importantes, ainsi qu'une diminution significative de la superficie moyenne des locaux loués, passant d'environ 1 200 m² à 750 m². Cela reflète des stratégies plus prudentes des entreprises et leur volonté d'optimiser l'espace utilisé. La demande se concentre de plus en plus sur les biens immobiliers de haute qualité : environ 65 % de la superficie occupée se trouve dans des immeubles de classe A. Cette tendance est soutenue par des critères de sélection plus stricts, notamment la qualité de la construction, la durabilité et une localisation de premier choix. L'offre limitée de biens haut de gamme continue d'influencer le marché : le taux de vacance moyen est de 9,4 %, mais il descend à 3,6 % pour les biens de prestige. En conséquence, les loyers continuent d'augmenter, atteignant 820 euros par mètre carré et par an dans le centre historique et 780 euros dans les quartiers d'affaires modernes. La part des transactions avec des loyers excédant 600 euros/m² par an augmente également, représentant déjà environ 30 % du volume total. Géographiquement, environ 40 % de la demande est concentrée dans les zones centrales, principalement dans le centre historique. Parallèlement, les zones semi-périphériques renforcent leur importance, concentrant plus d'un quart des transactions, notamment des quartiers comme Farini-Isola et Porta Romana. Les principaux moteurs de la demande sont les services professionnels, incluant les cabinets d'avocats, les institutions financières et les entreprises technologiques. À Rome, la situation est différente : le marché de l'immobilier de bureaux a connu une nette accélération. La superficie absorbée s'est élevée à environ 36 000 m², soit plus du double du chiffre du premier trimestre 2025. Cette croissance a été principalement tirée par quatre transactions importantes de plus de 5 000 m². Tout comme à Milan, la capitale romaine continue d'enregistrer une forte demande pour des biens immobiliers de qualité, les immeubles de catégorie A représentant 57 % du total des surfaces louées. Cela confirme la sélectivité croissante des locataires face à une offre limitée de bureaux haut de gamme. Le quartier central des affaires demeure un segment de marché clé, représentant environ 40 % des transactions, tandis que le quartier EUR se distingue par la plus importante transaction de location sur plan du trimestre. En termes de secteurs, le secteur des services, notamment les cabinets d'avocats, est en tête, tout comme les institutions publiques, qui continuent de jouer un rôle important sur le marché des bureaux romain. Le taux de vacance reste bas, inférieur à 7 % en moyenne et d'environ 1,5 % pour les biens haut de gamme. Les loyers premium sont maintenus à 610 € par mètre carré et par an, avec un potentiel de croissance à court terme.