Propriété du plafond de balcon : à qui appartient-elle et qui est responsable de sa rénovation ?

La maintenance des balcons est souvent source de désaccords entre voisins. Afin de déterminer qui doit assumer les frais de réparation du plafond de balcon, il est nécessaire de prendre en considération la structure du balcon et la réglementation en vigueur.

Le plafond de balcon, également connu sous le nom de "plafond de balcon" (cielino), est la partie inférieure du plancher en béton armé visible depuis l'appartement en dessous. Cet élément a une fonction esthétique, mais il joue aussi un rôle essentiel dans la solidité de la structure. Il protège l'armature de l'humidité et des intempéries, contribue à l'esthétique de la façade et sert de support pour divers éléments tels que les auvents et les stores. De plus, son bon état contribue à éviter les fuites et le décollement du plâtre.

Qu'est-ce qu'un plafond de balcon ?

La partie inférieure du balcon est la surface en dessous du plancher, visible depuis le balcon de l'étage inférieur. Il fait office de plafond pour cet espace ouvert.

Bien que cet élément soit inclus dans la conception du balcon supérieur, il a un impact direct sur l'esthétique du bâtiment et le confort des occupants de l'étage inférieur.

Principales caractéristiques de conception

Pour comprendre l'importance d'un plafond de balcon, il est crucial de considérer ses fonctions principales :

• Emplacement : Il se trouve du côté opposé au plancher du balcon. La surface est revêtue de carrelage et d'un système d'étanchéité, tandis qu'une couche de protection isole le plancher en béton armé des intempéries. Matériaux : Généralement, la surface est enduite de ciment ou de chaux, puis nivelée et peinte avec des peintures spéciales pour façades, résistantes aux variations de température et d'humidité. Fonction de protection : Le revêtement sous le balcon empêche l'humidité d'atteindre l'armature métallique. En cas de fissures, l'eau peut endommager le béton et provoquer la corrosion du métal, entraînant le gonflement et l'effritement de l'enduit. Rôle esthétique : L'état de la partie sous le balcon influence directement l'apparence de la façade. Des traces d'humidité, des fissures et des finitions écaillées donnent l'impression d'un manque d'entretien global du bâtiment.

Qui prend en charge la rénovation de la zone sous le balcon ?

La réponse dépend du type de balcon. La jurisprudence, notamment les arrêts n° 14576/2004 et n° 7042/2020 de la Cour de cassation italienne, établit des règles distinctes pour les balcons en encorbellement et les balcons intégrés. Un balcon est considéré comme en encorbellement s'il dépasse la façade et surplombe l'espace sur trois côtés. Dans ce cas : tous les frais de rénovation du plafond de balcon sont à la charge du propriétaire de l'appartement au-dessus ; le balcon est considéré comme faisant partie intégrante de sa propriété ; le propriétaire de l'appartement en dessous n'est pas tenu de contribuer aux frais, car la structure ne constitue pas un élément porteur de son logement.

Exception

Si la zone sous le balcon comprend des éléments décoratifs (stucs, corniches ou autres détails architecturaux) faisant partie intégrante de la façade, les coûts de leur restauration peuvent être inclus dans les charges communes de la copropriété.

Balcon intégré

Les balcons intégrés sont situés à l'intérieur du périmètre du bâtiment et ne dépassent pas les murs porteurs.

Pour ces structures, l'article 1125 du Code civil italien s'applique, selon lequel les coûts sont répartis entre les propriétaires des étages supérieur et inférieur.

La répartition des coûts est la suivante :

le propriétaire de l'appartement du haut prend en charge le revêtement de sol et l'étanchéité ; la réparation du plancher porteur est partagée entre les deux propriétaires ; le propriétaire de l'appartement du bas prend en charge le plâtrage, le nivellement et la peinture du plafond, qui sert de plafond à son espace. Dans de nombreux immeubles, la zone sous le balcon est ornée de corniches décoratives, de stucs, d'incrustations de marbre ou d'autres éléments architecturaux. Si ces éléments contribuent significativement à l'esthétique du bâtiment, les coûts de leur restauration sont répartis entre tous les propriétaires d'appartements en fonction de leurs quotes-parts dans la copropriété. Cela s'explique par le fait que la façade est considérée comme une partie commune et que son aspect esthétique relève de la responsabilité des copropriétaires. Cela concerne tous les résidents.

• La propriété dépend également du type de construction.

Pour les balcons en saillie

• L'espace sous le balcon appartient entièrement au propriétaire de l'appartement du dessus. Il est responsable de son état technique et de sa sécurité. Le propriétaire de l'appartement du dessous n'a aucun droit de propriété sur cet espace, même s'il le fréquente quotidiennement.

Pour les balcons intégrés

• La propriété est partagée. La structure est considérée comme commune aux deux voisins situés l'un au-dessus de l'autre. Dans ce cas, la finition de la surface inférieure incombe au propriétaire de la pièce du bas, car elle sert de plafond.

Matériaux de finition

• Si le revêtement a été prévu dans la conception du bâtiment pour créer une apparence architecturale cohérente, la responsabilité de son entretien peut être confiée à la copropriété, même si la structure reste une propriété privée.

Que faire en fonction du type de balcon

• En cas de réparations nécessaires, il est crucial de déterminer correctement le type de structure et d'organiser les travaux pour éviter les conflits et les litiges.

Comment déterminer le type de balcon

• La première étape consiste en une inspection visuelle.
• Si un balcon dépasse de la façade et n'a pas de murs en dessous, il s'agit d'une structure en encorbellement. Si un balcon est encastré dans le bâtiment et entouré de murs, il est considéré comme un balcon intégré. Procédure pour un balcon en encorbellement : Dans ce cas, le syndic de copropriété ne peut généralement pas contraindre le propriétaire à effectuer des réparations, car il s'agit d'une propriété privée, sauf en cas de danger pour la sécurité. Si les résidents constatent un décollement du plâtre ou d'autres dommages, ils doivent contacter le propriétaire de l'appartement du dessus. Souvent, le problème provient de fissures dans le revêtement du sol du balcon, par lesquelles l'eau s'infiltre. Sans traiter la source d'humidité, la réparation de la partie inférieure ne sera que temporaire. Le propriétaire du balcon supérieur est tenu d'organiser rapidement les travaux de restauration. La loi le rend responsable de tout dommage corporel ou matériel causé par la chute d'éléments de structure. Pour effectuer des réparations, il a le droit de demander l'accès au balcon inférieur si nécessaire pour installer un échafaudage ou d'autres équipements auxiliaires. Procédure pour un balcon intégré : Dans le cas d'une structure intégrée, il est recommandé que le problème soit résolu conjointement par les deux propriétaires. Il est conseillé de faire appel au syndic de copropriété pour que les accords conclus soient officiellement enregistrés. Lors de la commande des travaux, le devis doit détailler clairement les coûts : les coûts de plâtrage et de peinture incombent au propriétaire de l'appartement inférieur ; les coûts d'imperméabilisation et de revêtement de finition : sont à la charge du propriétaire de l'appartement du haut. La réparation du plancher porteur est partagée entre les parties selon les parts prévues par la loi. Cette approche permet d'éviter les conflits et de garantir une répartition équitable des responsabilités entre voisins.