Étude de la Banque d'Italie : les prix des logements continuent de grimper, l'offre ne suit pas la demande

Selon l'analyse trimestrielle habituelle de la Banque d'Italie sur le marché immobilier (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni), il est prévu que les prix des logements en Italie continuent leur progression positive au cours du troisième trimestre 2025. Toutefois, les réductions moyennes accordées lors des ventes continuent de diminuer et le temps moyen nécessaire pour vendre un bien a atteint des niveaux historiquement bas. En parallèle, les acheteurs manifestent un regain d'intérêt, tandis que l'offre baisse encore.

Les prix augmentent de façon constante et presque partout.

Au troisième trimestre 2025, le solde net entre les estimations d'augmentation et de diminution des prix des logements a progressé de 7 points de pourcentage (contre 5 points au deuxième trimestre) et surpasse largement celui de la même période en 2024. Un solde positif a été observé presque partout sur le territoire, sauf dans le sud de l'Italie (Mezzogiorno), où il demeure négatif mais s'est nettement amélioré par rapport au trimestre précédent.

Les hausses les plus notables ont été relevées dans les grandes agglomérations du nord-est et du centre, où la part d'agents signalant des augmentations a encore augmenté.

La différence par rapport au prix initial demandé a légèrement régressé à 7,5 % (contre 7,8 % le trimestre précédent) et se trouve à son niveau plancher historique. Dans les grandes villes du Nord-Est, ces différences sont passées sous les 5 %. Le délai moyen pour vendre des biens a légèrement augmenté à 5,6 mois (contre 5,4 mois), mais reste proche de son minimum historique.

La demande se redresse, l'offre diminue encore.

L'écart entre les estimations de hausse et de baisse du nombre d'acheteurs potentiels s'est considérablement resserré, notamment dans les grandes métropoles. En parallèle, les agents immobiliers constatent toujours un recul des nouvelles commandes. Le solde net des commandes en cours est de -32 points de pourcentage (-30 points le trimestre précédent et -25 points l'année précédente), et celui des nouvelles commandes reçues est à -30 points.

L'accès aux prêts immobiliers reste favorable

Les difficultés d'obtention de crédit restent restreintes : uniquement 19 % des agences ont mentionné des problèmes financiers comme raison principale de la résiliation des contrats. La proportion de transactions financées par des prêts hypothécaires est montée à 65,9 % et le ratio prêt/valeur (LTV) a atteint 78,4 %, retrouvant ainsi les niveaux d'avant le début des hausses de taux de la BCE en juillet 2022. Ainsi, les conditions de crédit peuvent être jugées globalement favorables aux acquéreurs.

Les loyers continuent d'augmenter, mais plus lentement.

La croissance des loyers reste notable, quoique son rythme ait quelque peu ralenti : le solde net entre hausses et baisses estimées est de +41 points de pourcentage. La majorité des agents attribuent cette augmentation principalement à une diminution de l'offre de logements locatifs à long terme. Ce facteur est particulièrement visible en milieu urbain et, selon les agents, il est largement dû à la préférence des propriétaires pour les locations de courte durée ou de type journalier.

L'effet des locations de courte durée (comme Airbnb)

La proportion d'agences considérant le phénomène des locations de courte durée comme significatif a légèrement grimpé pour dépasser 50 %. Parmi elles, plus de 80 % relèvent une incidence notable sur les tarifs de location de longue durée (plus de 30 jours), et plus de 60 % estiment cet impact particulièrement visible.

Simultanément, l'impact perçu des locations de courte durée sur les prix de vente s'est quelque peu atténué au niveau national. Le principal facteur demeure la réduction de l'offre de biens à vendre : environ 40 % des professionnels évoquent cet effet.

Les prévisions de marché deviennent plus optimistes.

Les attentes des agents quant à l'évolution de leur propre marché régional et du marché immobilier italien dans son ensemble se sont sensiblement améliorées par rapport au trimestre précédent et à la même période en 2024.

Concernant les prix de vente anticipés au quatrième trimestre 2025, les agents prévoient en moyenne une légère baisse, mais les soldes nets se sont révélés nettement moins négatifs qu'un an plus tôt, ce qui signale un retour progressif de la confiance parmi les intervenants du marché.