Occupation du bien d’autrui : quelles sont les modifications avec l’arrivée de l’article 634-bis ?

Occupation des biens d’autrui : qu'est-ce qui a changé avec l'apparition de l'article 634-bis du Code pénal italien

Avec l'introduction de l'article 634-bis du Code pénal italien, instauré par le décret de sécurité de 2025 (loi n° 80 du 9 juin 2025), l'Italie a créé un nouveau délit pénal destiné à combattre l'occupation illégale de biens résidentiels. Cette législation, entrée en vigueur le 12 avril 2025, prévoit des mesures plus rigoureuses pour sauvegarder les droits des propriétaires et des procédures accélérées pour leur restauration. Vous trouverez ci-après une explication détaillée des changements, des mesures en place et de leurs effets sur les propriétaires et les contrevenants.

Que prévoit l’article 634-bis du Code pénal ?

L'article 634-bis incrimine l'occupation ou la rétention illégale de logements, ainsi que les actions qui empêchent le propriétaire ou le locataire légal de retrouver l'accès à son logement. Les principales dispositions sont :

1. Sanction pour occupation illicite de biens immobiliers :
   • Les individus qui occupent illégalement un bien résidentiel ou qui entravent l'accès du propriétaire peuvent être condamnés à 2 à 7 ans de prison.
   • Les mêmes sanctions s'appliquent à ceux qui, par des manœuvres frauduleuses (par exemple, en utilisant des stratagèmes ou des justificatifs fictifs), s'approprient des biens immobiliers et les transfèrent à autrui.
2. Objet du délit :
   • Il s'agit de biens immobiliers résidentiels servant de lieux de résidence (par exemple, des appartements, des maisons).
   • La violation comprend l'occupation physique de la propriété par la force ou les menaces, ainsi que sa détention sans permission légale.
3. Objectif de la norme :
   • L'article vise principalement à renforcer la protection des droits des propriétaires, accélérer le processus de restitution des biens et indemniser les dommages subis.

En quoi cela diffère-t-il des normes précédentes ?

Avant l’introduction de l'article 634-bis, les cas d’occupation illégale de biens immobiliers étaient régis par l'article 633 du Code pénal (« Intrusion sur un terrain ou un bâtiment »). Cependant, cette disposition était plus vague et moins efficace car :

• Elle ne se focalisait pas spécifiquement sur l'immobilier résidentiel.
• Les procédures de restitution par les tribunaux civils étaient longues et complexes.
• Les propriétaires devaient souvent patienter des années pour expulser les occupants illégaux.

Le nouvel article 634-bis met l’accent sur des procédures accélérées et des sanctions plus lourdes, simplifiant considérablement la protection des droits de propriété.

Quelles innovations ont été introduites pour les propriétaires ?

Le décret de sécurité de 2025 offre aux propriétaires de nouveaux moyens pour protéger leurs droits :

1. Procédures d’expulsion rapides :
   • Après avoir déposé une plainte pour occupation illégale, la police peut visiter immédiatement la propriété s'il y a des raisons de croire que l'occupation est illégale.
   • Le juge peut émettre une ordonnance d’expulsion immédiate, réduisant considérablement le temps nécessaire pour rétablir les droits du propriétaire.
   • Si l'occupant refuse de partir ou résiste, la police, sur autorisation du procureur, peut procéder à une expulsion forcée.
2. Indemnisation des dommages :
   • Le propriétaire a le droit de demander une compensation pour les dommages causés par l’occupation illégale. Les dommages sont présumés, ce qui signifie que le propriétaire doit simplement prouver l’occupation (selon la jurisprudence, par exemple, l’arrêt de la Cour de cassation n° 12879 du 14 mai 2024).
   • La preuve du préjudice peut être apportée par présomptions (article 2727 du Code civil), simplifiant ainsi la procédure.
3. Indemnité forfaitaire :
   • Si le propriétaire ne peut pas démontrer précisément le montant du dommage (par exemple, par manque de données spécifiques sur les pertes), le tribunal peut fixer l'indemnisation équitablement (article 1226 du Code civil).
   • Habituellement, le montant est calculé sur la base de la valeur locative marchande pour la période d'occupation illégale. Par exemple, le tribunal peut accorder une indemnité de 200 € par mois d'occupation illégale.
4. Indemnisation des dommages immatériels :
   • Le propriétaire peut réclamer une compensation pour les dommages immatériels, comme le stress émotionnel ou l'inconfort causé par la violation des droits.
   • En cas de condamnation pénale, il est plus facile de prouver les préjudices, le tribunal ayant déjà établi l'infraction. Dans le cas contraire, le propriétaire doit apporter des preuves montrant que l'infraction aurait pu être qualifiée de délit.

Qui peut bénéficier des nouvelles règles ?

Les nouvelles règles s’appliquent à :

• Propriétaires dont les maisons ou appartements ont été occupés illégalement.
• Locataires légaux qui ne peuvent pas accéder à leur bien à cause des actions de tiers.
• Propriétaires confrontés à des débiteurs en défaut de paiement de loyer qui refusent de quitter leur propriété après la résiliation du bail.

Qu'est-ce que l'article 648-bis du Code pénal ?

Le texte mentionne l'article 648-bis, qui concerne un délit complètement différent : le blanchiment d'argent. Cet article n'est pas directement relié à l'occupation illégale de biens immobiliers, mais il est important de clarifier son contenu pour éviter toute confusion :

1. L'essence du délit :
   • L'article 648-bis prévoit des sanctions pour les actes visant à légaliser des fonds, des biens ou d’autres valeurs obtenus suite à une activité criminelle (comme le vol, la fraude, le trafic de drogue).
   • Il s’agit de tentatives visant à dissimuler l’origine illégale des actifs afin qu’ils paraissent légaux.
2. Sanction :
   • Peine de prison de 4 à 12 ans.
   • Amende de 5 000 à 25 000 euros.
3. Exemples de blanchiment d’argent :
   • Substitution d’actifs : échanger de l'argent ou des biens acquis illégalement contre d'autres actifs.
   • Transfert d'actifs : transférer des fonds illicites entre personnes ou transférer des biens immobiliers, des entreprises ou des biens meubles.
   • Dissimulation de l'origine : tout acte qui complique le lien entre des actifs et un crime.

Pourquoi la nouvelle norme est-elle significative ?

L'article 634-bis et les procédures qui l'accompagnent traitent de plusieurs questions cruciales :

• Accélération des expulsions : les propriétaires n’ont plus à attendre des années pour récupérer leur propriété.
• Sanctions plus sévères : Des peines lourdes (jusqu'à 7 ans de prison) visent à dissuader les délinquants potentiels.
• Indemnisation des dommages : la possibilité de compenser les dommages matériels et immatériels améliore la protection des droits des propriétaires.

Comment cela fonctionne-t-il concrètement ?

1. Le propriétaire découvre une occupation illégale :
   • Par exemple, lorsqu'un appartement est occupé sans autorisation, ou si le locataire refuse de quitter les lieux après la fin du contrat.
2. Dépôt de plainte :
   • Le propriétaire dépose une plainte auprès de la police ou du parquet en fournissant des preuves de son droit de propriété (comme un contrat de vente, un extrait du registre foncier).
3. Actions des autorités :
   • La police enquêtera sur les faits et, s'il y a des motifs, pourra immédiatement exiger l'évacuation de la propriété.
   • Si l'occupant résiste, la police, sur autorisation du procureur, procède à une expulsion forcée.
4. Procédure judiciaire :
   • Le propriétaire peut demander des dommages-intérêts en présentant des preuves ou en se basant sur des présomptions.
   • Le tribunal détermine le montant de l’indemnisation, y compris les dommages non pécuniaires éventuels.

Conclusion

L'article 634-bis du Code pénal italien, introduit en 2025, a considérablement renforcé la protection des droits des propriétaires. L'occupation illégale d'un logement est désormais un délit pénal, passible d'une peine pouvant atteindre sept ans de prison. Les procédures d'expulsion accélérées et la possibilité d'obtenir une indemnisation pour les dommages font de cette mesure un instrument crucial pour la défense de la propriété privée. En outre, l'article 648-bis, concernant le blanchiment d'argent, réglemente un type de délit complètement distinct, lié à la légalisation des produits du crime.