Occupation du bien d'autrui : qu'est-ce qui change avec l'introduction de l'article 634-bis ?

Occupation du bien d'autrui : ce qui a changé avec l'introduction de l'article 634-bis du Code pénal italien

Avec l'introduction de l'article 634 bis du Code pénal italien, en vertu du décret de sécurité de 2025 (loi n° 80 du 9 juin 2025), l'Italie a instauré une nouvelle infraction pénale visant à lutter contre l'occupation illégale de biens résidentiels. Cette loi, entrée en vigueur le 12 avril 2025 , prévoit des mesures plus strictes pour protéger les droits des propriétaires et des procédures accélérées pour leur rétablissement. Vous trouverez ci-dessous une explication détaillée des modifications, des mesures en vigueur et de leur impact sur les propriétaires et les contrevenants.

Que prévoit l’article 634-bis du Code pénal ?

L'article 634-bis incrimine l'occupation ou la rétention illégale d'un logement, ainsi que les actes qui empêchent le propriétaire ou le locataire légitime de retrouver l'accès à son logement. Principales dispositions :

1. Sanction pour occupation illégale de biens immobiliers :
   • Les personnes qui occupent illégalement une propriété résidentielle ou qui entravent l'accès du propriétaire à celle-ci peuvent être condamnées à une peine d'emprisonnement de 2 à 7 ans .
   • Les mêmes sanctions s'appliquent aux personnes qui, par des moyens frauduleux (par exemple en utilisant des stratagèmes frauduleux ou des motifs fictifs), s'approprient des biens immobiliers et les transfèrent à des tiers.
2. Objet du crime :
   • Nous parlons de biens immobiliers résidentiels qui servent de lieu de résidence (par exemple, des appartements, des maisons).
   • La violation comprend à la fois l’occupation physique de la propriété par la force ou par des menaces, et sa détention sans autorisation légale.
3. Le but de la norme :
   • L’objectif principal de cet article est de renforcer la protection des droits des propriétaires, d’accélérer le processus de restitution des biens et d’indemniser les dommages.

En quoi est-ce différent des normes précédentes ?

Avant l'introduction de l'article 634-bis, les cas d'occupation illégale de biens immobiliers étaient régis par l'article 633 du Code pénal (« Atteinte à un terrain ou à un bâtiment »). Cependant, cette disposition était plus générale et moins efficace, car :

• Elle ne s’est pas concentrée exclusivement sur l’immobilier résidentiel.
• Les procédures de restitution des biens par les tribunaux civils étaient longues et compliquées.
• Les propriétaires devaient souvent passer des années à essayer d’expulser les locataires illégaux.

Le nouvel article 634-bis met l’accent sur des procédures accélérées et des sanctions plus sévères, simplifiant considérablement la protection des droits de propriété.

Quelles innovations sont apparues pour les propriétaires ?

Le décret de sécurité de 2025 offre aux propriétaires de nouveaux outils pour protéger leurs droits :

1. Procédures d'expulsion accélérées :
   • Après avoir déposé une plainte pour occupation illégale d'un bien immobilier, la police a le droit de visiter immédiatement la propriété s'il y a des raisons de croire que l'occupation est illégale.
   • Le juge peut émettre une ordonnance d’expulsion immédiate , ce qui réduit considérablement le temps nécessaire pour rétablir les droits du propriétaire.
   • Si le délinquant refuse de quitter les lieux ou résiste, la police, avec l'autorisation du procureur, peut évacuer les lieux de force.
2. Indemnisation des dommages :
   • Le propriétaire a le droit d'exiger une indemnisation pour les dommages causés par l'occupation illégale. Les dommages sont présumés , ce qui signifie que le propriétaire doit simplement prouver l'occupation (conformément à la jurisprudence, par exemple, l'arrêt de la Cour de cassation n° 12879 du 14 mai 2024).
   • La preuve du dommage peut être apportée sous forme de présomptions (article 2727 du Code civil), ce qui simplifie la procédure.
3. Indemnisation à montant fixe :
   • Si le propriétaire ne peut pas prouver avec précision le montant du dommage (par exemple, en raison d'un manque de données spécifiques sur les pertes), le tribunal peut déterminer le montant de l'indemnisation de manière équitable (article 1226 du Code civil).
   • En règle générale, le montant est calculé sur la base de la valeur marchande du loyer pour la période d'occupation illégale. Par exemple, le tribunal peut accorder une indemnité de 200 € par mois d'occupation illégale .
4. Indemnisation des dommages immatériels :
   • Le propriétaire peut réclamer une indemnisation pour les dommages immatériels , tels que la détresse émotionnelle ou l'inconfort causé par la violation des droits.
   • En cas de condamnation pénale, il est plus facile de prouver les dommages, le tribunal ayant déjà établi l'infraction. Dans le cas contraire, le propriétaire doit fournir des preuves démontrant que l'infraction aurait pu être qualifiée d'infraction.

Qui peut bénéficier des nouvelles règles ?

Les nouvelles règles s’appliquent à :

• Propriétaires dont les maisons ou les appartements ont été occupés illégalement.
• Locataires légaux qui ne peuvent pas accéder à leur propriété en raison des actions de tiers.
• Les propriétaires qui sont confrontés à des débiteurs en défaut de paiement de loyer qui refusent de quitter leur propriété après la résiliation du bail.

Qu'est-ce que l'article 648-bis du Code pénal ?

Le texte mentionne l'article 648-bis , qui réglemente un type d'infraction totalement différent : le blanchiment d'argent . Cet article n'est pas directement lié à l'occupation illégale de biens immobiliers, mais il est important d'en clarifier le contenu afin d'éviter toute confusion :

1. L'essence du crime :
   • L’article 648-bis prévoit des sanctions pour les actes visant à légaliser des fonds, des biens ou d’autres objets de valeur obtenus à la suite d’une activité criminelle (par exemple, vol, fraude, trafic de drogue).
   • Il s’agit ici de tentatives visant à dissimuler l’origine illégale d’actifs afin qu’ils paraissent légaux.
2. Punition :
   • Emprisonnement de 4 à 12 ans .
   • Amende de 5 000 à 25 000 euros .
3. Exemples de blanchiment d’argent :
   • Substitution d’actifs : échange d’argent ou de biens obtenus illégalement contre d’autres actifs.
   • Transfert d'actifs : transfert de fonds illicites entre personnes ou transfert de biens immobiliers, de sociétés ou de biens meubles.
   • Dissimulation d’origine : toute action qui rend difficile le lien entre des biens et un crime.

Pourquoi la nouvelle norme est-elle importante ?

L’article 634 bis et ses procédures associées abordent plusieurs questions clés :

• Accélération du processus d’expulsion : les propriétaires n’ont plus besoin d’attendre des années pour récupérer leur bien.
• Des peines plus lourdes : Des sanctions sévères (jusqu'à 7 ans d'emprisonnement) devraient dissuader les délinquants potentiels.
• Indemnisation des dommages : la possibilité d'indemnisation des dommages matériels et immatériels rend la protection des droits des propriétaires plus efficace.

Comment cela fonctionne-t-il en pratique ?

1. Le propriétaire découvre une occupation illégale :
   • Par exemple, l'appartement est occupé sans autorisation, ou le locataire refuse de quitter les lieux après la fin du contrat.
2. Déposer une candidature :
   • Le propriétaire dépose une plainte auprès de la police ou du parquet, en fournissant la preuve de son droit sur le bien (par exemple, un contrat d'achat et de vente, un extrait du registre).
3. Actions des autorités :
   • La police enquêtera sur les circonstances et, s'il y a des motifs, pourra immédiatement exiger que la propriété soit évacuée.
   • Si le délinquant résiste, la police, avec l'autorisation du procureur, procède à une expulsion forcée.
4. Procès :
   • Le propriétaire peut déposer une réclamation en dommages-intérêts en fournissant des preuves ou en s’appuyant sur des présomptions.
   • Le tribunal détermine le montant de l’indemnisation, y compris les éventuels dommages et intérêts non pécuniaires.

Conclusion

L'article 634-bis du Code pénal italien , introduit en 2025, a considérablement renforcé la protection des droits des propriétaires. L'occupation illégale d'un logement est désormais une infraction pénale, passible d'une peine pouvant aller jusqu'à sept ans d'emprisonnement. Les procédures d'expulsion accélérées et la possibilité d'obtenir une indemnisation pour les dommages font de cette disposition un outil important pour la protection de la propriété privée. Par ailleurs, l'article 648-bis, relatif au blanchiment d'argent, réglemente un type d'infraction totalement différent, lié à la légalisation des produits du crime.