Quelles sont les répercussions de la vente d'une maison en dessous de sa valeur cadastrale ?

Chaque bien immobilier a une valeur cadastrale, déterminée en multipliant le revenu par 5 % et un coefficient ; cette valeur sert de référence pour le calcul des impôts : droits d'enregistrement, taxes hypothécaires et taxes cadastrales. Bien que la législation ne fixe pas de prix de vente plancher, vendre à un montant inférieur à la valeur cadastrale expose à des risques tels que des vérifications fiscales et une responsabilité conjointe.

Dans le contexte du système d'évaluation foncière, en vigueur pour les particuliers depuis 2006, les impôts se basent toujours sur la valeur cadastrale et non sur le prix affiché. L'acheteur ne réalise donc pas d'économie et paie l'impôt en tenant compte de la valeur cadastrale. Cependant, si le prix est trop bas, par exemple inférieur à 70 % de l'assurance hypothécaire, l'administration fiscale peut suspecter des paiements non déclarés et procéder à une réévaluation en fonction de l'assurance hypothécaire, du prêt hypothécaire ou d'une expertise, recalculer la plus-value pour le vendeur et infliger des pénalités de 90 à 180 %, augmentées des intérêts.

Prenons l'exemple de 2025 : un rendement de 800 euros calcule une valeur cadastrale de 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 euros ; si le prix annoncé est de 60 000 euros, une différence suspecte de 36 600 euros peut mener à une révision et une pénalité pouvant atteindre 65 880 euros.

L'acheteur est conjointement responsable et a l'obligation de payer des taxes et pénalités supplémentaires, même si le prix payé est faible, tandis que le vendeur doit affronter une réévaluation de la plus-value et un impôt personnel basé sur le montant réel, avec des pénalités majorées.

Pour éviter les contrôles, il est conseillé de fixer un prix au moins équivalent à la valeur cadastrale, d'employer le mode « rapport prix/valeur », qui est automatique pour les particuliers, de recourir à une expertise si le prix est bas pour des raisons objectives comme l'humidité ou la proximité d'une décharge, de réaliser uniquement des virements bancaires et d'éviter les paiements en liquide, et lors d'une vente à des proches, de déclarer un prix symbolique dans un acte motivé, tenant compte du risque de donation indirecte.

Aucun prix minimum n'est légalement imposé en raison de la liberté contractuelle, mais la valeur cadastrale reste la référence fiscale minimale ; les coefficients pour 2025 sont de 110 pour les résidences principales et de 120 pour les résidences secondaires et autres propriétés.

Lors d'un contrôle fiscal, la responsabilité partagée s'applique : le fisc peut recouvrer les sommes dues auprès des deux parties par notification, paiement et recouvrement forcé.

Finalement, une baisse de prix de 10 à 20 % est généralement à faible risque si elle est justifiée ; une réduction inférieure à 70 % de l'OMI est jugée risquée et nécessite l'intervention d'un notaire ; vendre à des enfants représente un risque modéré et nécessite un acte de cession à valeur nominale et une consultation en matière successorale. Liens utiles : site de l'Agence Entreate pour le calcul du prix et l'OMI 2025.