Moisissure dans l'appartement : quand on ne peut pas payer le loyer

Si un appartement est couvert de moisissure, le locataire a le droit dans certains cas de quitter le logement sans payer de loyer. Mais avant cela, il est impératif d’en informer le propriétaire.

Conformément aux articles 1578 et 1581 du Code civil italien, le locataire a le droit de résilier le bail sans préavis et sans pénalités si l'appartement devient inhabitable en raison de moisissures et présente un danger pour la santé .

Quand peut-on refuser de payer le loyer ?

La moisissure ne peut être un motif de non-paiement du loyer que si elle rend le logement complètement inhabitable , obligeant le locataire à partir.

Si la moisissure n'affecte qu'une partie de l'appartement (par exemple, une pièce), le locataire peut exiger une réduction de loyer , proportionnelle à la perte de la possibilité d'utiliser une partie du bien.

Pourquoi la moisissure est un problème sérieux

Selon la décision du tribunal de Trieste n° 162/2019, même une légère présence de moisissure réduit la qualité de vie dans l'appartement, aggrave l'état sanitaire des locaux et gâche son apparence. Il s'agit d'un défaut matériel qui donne droit à une réduction de loyer .

Si la moisissure altère de manière significative les conditions d'habitation et viole le contrat, le locataire peut demander la résiliation du contrat ou une réduction du loyer , à condition qu'il n'ait pas connu et n'ait pas pu connaître l'existence de ces défauts au moment de la conclusion du contrat.

En outre, le propriétaire peut être tenu responsable des dommages causés par des défauts du bien, à moins qu'il ne puisse prouver qu'il n'en avait pas connaissance au moment de la remise de l'appartement .

Un certificat médical confirmant les dommages à la santé causés par les moisissures peut servir de preuve supplémentaire , même s'il n'est pas formellement inclus dans la liste des documents requis.

Un accord entre les parties est requis.

La simple présence de moisissure ne suffit pas à un locataire pour refuser de payer son loyer de son propre chef . Une réduction ou une suspension des paiements doit être convenue avec le propriétaire ou ordonnée par le tribunal.

La pratique judiciaire ne reconnaît pas toujours le droit du locataire de refuser unilatéralement le paiement . En particulier, la Cour suprême italienne (arrêt n° 18987 du 27.09.2016) a jugé que le locataire est tenu de payer le loyer si les locaux peuvent encore être utilisés , même partiellement.

Responsabilités du propriétaire

Le propriétaire est tenu de fournir un logement en bon état , conforme aux normes et propre à l'habitation. Il est donc de sa responsabilité d’éliminer les moisissures et les problèmes connexes.

Le locataire, quant à lui, est tenu d'effectuer l'entretien courant du bien et de respecter les termes du contrat.

Si le locataire est en faute

Si la moisissure est causée par un mauvais comportement du locataire — par exemple, une mauvaise ventilation ou le non-respect des règles d'exploitation — le locataire est responsable des conséquences. Dans une telle situation , le non-paiement du loyer sera considéré comme une violation et le locataire pourra se voir attribuer le statut de défaillant .

Si la cause de la moisissure n'est pas la faute du locataire - par exemple, en raison de fuites par le haut ou d'une mauvaise étanchéité - le propriétaire du bien est responsable de l'élimination du problème.

Que faire en cas de moisissure dans un appartement loué

La tactique du locataire dépend de la gravité du problème . Voici les actions possibles :

• Exigez une réduction de loyer en négociant avec le propriétaire ou en saisissant le tribunal.

• Exigez une indemnisation pour les dommages si le propriétaire n’a pas pris de mesures en temps opportun.

• Résilier le contrat sans préavis si l'appartement est jugé impropre à l'habitation et dangereux pour la santé (sur la base des articles 1578 et 1581 du Code civil).

• Si la moisissure est causée par des problèmes dans les parties communes de l'immeuble , vous pouvez déposer une réclamation auprès de la société de gestion ou de la copropriété .

Que faire en cas d'apparition de moisissures

La règle principale : le locataire ne doit pas agir unilatéralement . Vous ne pouvez pas simplement arrêter de payer le loyer sans le consentement du propriétaire ou une ordonnance du tribunal.

L'exception concerne les cas graves d'inadaptation totale du logement . Dans d’autres cas, le locataire risque d’être démenti même s’il souffre de moisissures.