Moisissure dans l'appartement : que faire si on ne peut pas couvrir le loyer
Si un appartement est envahi par la moisissure, dans certains cas, le locataire peut quitter le logement sans payer le loyer. Cependant, il est crucial d’en avertir le propriétaire au préalable.
Selon les articles 1578 et 1581 du Code civil italien, le locataire peut annuler le bail sans préavis et sans pénalités si l’appartement devient inhabitable à cause de moisissures, mettant en danger la santé.
Quand peut-on refuser de régler le loyer ?
La moisissure ne justifie le non-paiement du loyer que si elle rend le logement complètement inhabitable, forçant ainsi le locataire à s’en aller.
Si la moisissure n'affecte qu'une partie de l’appartement (comme une pièce), le locataire peut demander une réduction du loyer, proportionnelle à la perte d’usage d’une partie du bien.
Pourquoi la moisissure est-elle un problème sérieux
Selon le jugement du tribunal de Trieste n° 162/2019, même une légère présence de moisissure diminue la qualité de vie dans l’appartement, détériore l’état sanitaire des lieux et en altère l’apparence. C’est un défaut matériel qui ouvre droit à une réduction de loyer.
Si la moisissure modifie substantiellement les conditions d’habitation et enfreint le contrat, le locataire peut demander la résiliation du contrat ou une baisse du loyer, à condition qu’il n’ait pas eu connaissance de ces défauts au moment de la signature du contrat.
De plus, le propriétaire peut être tenu responsable des dommages causés par les défauts du bien, sauf s’il prouve qu’il n’en était pas conscient au moment de la remise de l’appartement.
Un certificat médical prouvant les dommages à la santé causés par les moisissures peut servir de preuve supplémentaire, même s’il n’est pas officiellement requis.
Un accord entre les parties est requis.
La présence isolée de moisissure ne permet pas au locataire de décider seul de ne pas payer son loyer. Une réduction ou suspension des paiements doit être convenue avec le propriétaire ou ordonnée par le tribunal.
La jurisprudence ne reconnaît pas toujours le droit du locataire de refuser unilatéralement le paiement. En particulier, la Cour suprême italienne (arrêt n° 18987 du 27.09.2016) a établi que le locataire doit payer le loyer si les lieux restent partiellement utilisables.
Responsabilités du propriétaire
Le propriétaire doit fournir un logement en bon état, conforme aux normes et habitable. Il est donc de sa responsabilité d’éliminer les moisissures et les problèmes associés.
Le locataire doit, quant à lui, effectuer l’entretien courant du bien et respecter les termes du contrat.
Si le locataire est en faute
Si la moisissure résulte d’une mauvaise conduite du locataire — par exemple, une mauvaise aération ou le non-respect des règles d’utilisation — le locataire est responsable des conséquences. Dans ce cas, le non-paiement du loyer sera considéré comme une infraction, et le locataire pourra être désigné comme défaillant.
Si la cause de la moisissure n’est pas imputable au locataire - par exemple, en raison de fuites ou d’une mauvaise isolation - le propriétaire est responsable de résoudre le problème.
Que faire en cas de moisissure dans un appartement loué
La stratégie du locataire dépend de la gravité du problème. Voici les actions possibles :
Exigez une réduction de loyer en négociant avec le propriétaire ou en saisissant le tribunal.
Demandez une indemnisation pour les dommages si le propriétaire n’a pas agi à temps.
Résiliez le contrat sans préavis si l’appartement est jugé inadapté à l’habitation et dangereux pour la santé (selon les articles 1578 et 1581 du Code civil).
Si la moisissure est due à des problèmes dans les parties communes de l’immeuble, vous pouvez déposer une plainte auprès de la société de gestion ou de la copropriété.
Que faire en cas d’apparition de moisissures
La règle principale : le locataire ne doit pas agir seul. On ne peut pas simplement cesser de payer le loyer sans le consentement du propriétaire ou une décision de justice.
L’exception concerne les cas graves d’inadéquation totale du logement. Dans d’autres cas, le locataire risque d’être débouté même s’il subit les effets de moisissures.
