Comment se passe la procédure d'expulsion pour impayés de loyer ?

L'expulsion pour non-paiement du loyer est un processus judiciaire qui permet au bailleur de récupérer son logement. Si un locataire omet de payer son loyer ou d'autres frais (tels que les charges), le propriétaire peut défendre ses droits en initiant une procédure d'expulsion pour impayés. Cette démarche implique la rédaction d'un avis d'expulsion par un avocat. Ce document enjoint le locataire à quitter le logement dans un délai déterminé et inclut une convocation devant le tribunal où l'expulsion sera validée.

Comment fonctionne l'expulsion pour impayés ?

La procédure d'expulsion pour non-paiement est régie par les articles 658 et suivants du Code civil italien. La législation prévoit une procédure spéciale permettant au propriétaire, en cas de non-paiement du loyer, d'obtenir :

- résiliation anticipée du bail ;
- libération et retour des locaux ;
- recouvrement des loyers impayés.

Si un locataire ne paie pas son loyer ou ses factures de services publics, le bailleur peut réagir sans délai pour protéger ses droits. Il est crucial d'agir promptement pour éviter une accumulation de dettes qui compliquerait le recouvrement. Un défaut de paiement peut être accidentel ou passager, mais s'il se prolonge au-delà de deux mois, cela devient un sérieux avertissement pour le propriétaire.

Conditions pour entamer une procédure d'expulsion

Pour initier une procédure d'expulsion pour impayés, deux conditions doivent être réunies :

1. Existence d’un contrat de bail écrit et enregistré.
2. Non-paiement du loyer ou des charges par le locataire.

L'expulsion est impossible si le contrat de bail n’est pas établi par écrit et enregistré auprès du fisc. Des accords verbaux ou des loyers payés sous le manteau ne permettent pas l'expulsion. Dans ce cas, le propriétaire devra se tourner vers une autre protection : une demande d'évacuation des lieux.

Concernant l'impayé, il existe des différences selon le type de bail :

- Bail résidentiel : Conformément à l'article 5 de la loi n° 392/78, le non-paiement d'un mois de loyer ou des arriérés de charges équivalents à au moins deux mois de loyer suffisent.
- Baux non résidentiels (ex. commerciaux) : Le critère de la « faute légère » (article 1455 du Code civil) s'applique. Le juge évalue la gravité du manquement. Généralement, on utilise les mêmes critères que pour les baux résidentiels.

Une expulsion pour impayés peut être lancée si le locataire ne règle pas son loyer ou ses charges supplémentaires (comme les charges) pendant au moins 20 jours. Elle ne peut être prononcée avant ce délai. Pour les locations non résidentielles, un juge déterminera la gravité de la faute, notamment en cas de non-paiement récurrent.

Étapes de la procédure d'expulsion

La procédure d'expulsion pour impayés est strictement encadrée et nécessite obligatoirement l'intervention d'un avocat. Les principales étapes sont :

1. Rédaction et envoi de l'avis d'expulsion : Le propriétaire prépare l'avis d'expulsion et envoie simultanément une convocation au tribunal par huissier pour confirmer l'expulsion. Un délai d'au moins 20 jours doit s'écouler entre l'avis et la date d'audience, sauf demande de réduction par le propriétaire.
2. Audience au tribunal : Durant l'audience, le juge peut :
- valider l’expulsion ;
- accorder un délai au locataire pour rembourser la dette ;
- transférer l'affaire vers une procédure judiciaire ordinaire si le locataire conteste l'expulsion.

Les modifications de la réforme cartabienne

La réforme Cartabia a modifié la procédure de notification et de confirmation d'expulsion. La signification de l'avis au locataire par huissier est désormais obligatoire. La confirmation de l'expulsion a été simplifiée : en cas d'absence du locataire au tribunal, le juge peut immédiatement confirmer l'expulsion sans exiger de titre exécutoire du greffe. La réforme encourage aussi l'utilisation du courrier électronique certifié (PEC) pour simplifier le processus et réduire les délais.

Que se passe-t-il après l'avis de départ ?

Si le locataire ne quitte pas les lieux spontanément après réception de l'avis, le propriétaire peut entamer une procédure d'exécution forcée pour l'expulser. Cette démarche comprend les étapes suivantes :

1. Le juge confirme l’expulsion et émet une ordonnance d’exécution pour libérer les lieux.
2. Le locataire dispose d'un délai (généralement 10 jours) pour quitter les lieux de son propre chef.
3. Si le locataire ne se conforme pas, l'huissier lui notifie l'expulsion (appelée notification d'expulsion).
4. L'huissier fixe un jour où les locaux doivent être libérés.
5. Si le locataire persiste à occuper les lieux, l'huissier sollicite l'intervention des forces de l'ordre pour procéder à l'expulsion.

Tant que les lieux ne sont pas libérés, le locataire est tenu de continuer à verser le loyer et, si besoin, de couvrir les frais de justice du propriétaire.