Comment vendre et acheter une maison simultanément

Conduire la vente d’un appartement et l’achat immédiat d’un autre s’avère être une opération complexe, nécessitant une préparation rigoureuse et une synchronisation de chaque étape. Pour garantir un déroulement fluide, il est primordial de gérer les aspects juridiques et financiers avec compétence et de bien évaluer le temps requis. Il est souvent préférable de s’en remettre à un expert, mais cela reste faisable seul avec un plan bien défini. Voici la marche à suivre.

Comment vendre et acheter une maison simultanément

Étape 1 : Évaluer vos finances. Commencez par estimer la valeur de votre logement actuel. Faites évaluer le bien à vendre et mettez-le sur le marché. Si le timing le permet, vous pouvez réutiliser l'acompte de la vente pour acquérir un nouveau logement. Dans ce cas, il est conseillé de rédiger un compromis de vente à long terme pour avoir assez de temps pour finaliser toutes les démarches.

Étape 2 : Orchestrer la vente et l’achat. Juridiquement, il est parfaitement légal et assez courant de vendre et d’acheter en même temps. Le tout est de bien synchroniser les deux processus pour éviter retards ou pertes financières. Veillez à respecter l’ordre des étapes et à vérifier votre situation hypothécaire, le cas échéant.

Si vous avez acheté votre première maison en profitant d'avantages fiscaux (tels que ceux réservés à la « première maison »), vous devez acheter une nouvelle propriété dans l'année suivant la vente pour ne pas perdre ces bénéfices.

Étapes pratiques :

1. Vendre votre bien actuel : vous pouvez contacter un agent immobilier ou chercher des acheteurs par vous-même. Prévoyez un délai suffisant pour la transaction, par exemple environ six mois avant la signature de l’acte final (rogito). Cela vous laissera le temps de trouver votre nouveau logement. Une autre option est de négocier une remise des clés différée avec l’acheteur.
2. Rechercher un nouveau logement : simultanément, cherchez une maison ou un appartement adéquat en établissant un budget réaliste. Si vous trouvez rapidement une option convenable, vous pouvez convenir d’une date d’emménagement pour effectuer des travaux, ou conclure un accord sous condition (par exemple, l’achat n’aura lieu qu’après la vente du bien actuel). Il est recommandé de formaliser ces accords avec l'aide d'un professionnel.
3. Coordination des délais : la coordination des délais est cruciale, notamment pour la remise des clés et la finalisation des achats. Il est essentiel de parfaitement aligner les dates avec le notaire pour que les signatures et les transferts de fonds se passent sans accroc. Cela garantit la disponibilité des fonds nécessaires pour clôturer les deux transactions.

Collaborer avec une agence immobilière unique

Opter pour une seule agence immobilière pour vendre et acheter simplifie grandement la procédure. Un agent unique saura mieux organiser les deux transactions, réduisant le risque de confusion et offrant un service personnalisé. Choisissez une agence de confiance capable de faire évaluer votre bien, de trouver une option d’achat convenable et de gérer tout le processus avec professionnalisme.

Que faire en cas de prêt hypothécaire

Si le bien en vente est hypothéqué, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

• Rembourser par anticipation votre hypothèque grâce aux fonds obtenus lors de la vente, ce qui est couramment pratiqué.
• Transférer l'hypothèque à l’acheteur (appelé accollo), si cela est envisageable.
• Demander un prêt « relais » pour financer l’intervalle entre les deux transactions.
• Transférer une hypothèque sur votre nouvelle maison en substituant la garantie (hypothèque) du bien actuel sur le nouveau.

Dans tous les cas, l’intervention d’un notaire et l’accord de votre banque seront indispensables pour évaluer précisément la dette restante.

Comment vendre et acheter sans agent immobilier

Vous pouvez gérer la vente et l’achat d’une maison sans intermédiaire, mais cela demandera un investissement personnel accru. Un notaire restera nécessaire pour établir l’acte final (rogito), qui formalise le transfert de propriété.

Ce qu’il faut faire :

• Rédiger un compromis de vente liant les parties à la transaction.
• Préparer la documentation nécessaire : certificat énergétique (APE), documents cadastraux, etc.
• L’acheteur choisit un notaire pour finaliser la transaction.

Délai pour vendre votre « première maison »

Si vous avez profité des avantages liés à l’achat d’une première résidence, vous devez vendre votre ancien logement et en acquérir un nouveau dans un délai de deux ans (selon la loi de finances 2024, applicable à partir du 1er janvier 2025). Cette disposition s’applique aussi aux transactions effectuées en 2024.

Comment « réserver » un nouveau logement sans vendre l’ancien

Pour « réserver » un appartement avant la vente de votre bien actuel, vous pouvez :

• Faire une offre d’achat conditionnelle, stipulant que l’achat dépend de la vente de votre maison actuelle. Dans ce cas, un acompte est versé à l’agent immobilier jusqu’à la signature de l’acte définitif.
• Définir une période de validité dans l’offre (par ex., 3 mois). Si la vente n’est pas conclue dans ce délai, l’acompte est restitué et la transaction annulée.
• Rédiger un compromis constitue un accord préliminaire consignant les intentions des parties avant que toutes les formalités soient complétées.

Coût de la vente et l’achat d’un logement

Coûts pour l’acheteur :

• Droit d’enregistrement : 2 % de la valeur cadastrale pour une « première résidence », 9 % pour une « résidence secondaire » (minimum 1000 euros).
• Taxe hypothécaire : 50 euros.
• Taxe cadastrale : 50 euros.
• TVA (en cas d'achat auprès d’un promoteur) : 4 % pour une « première résidence », 10 % pour une « résidence secondaire ».
• Frais notariaux : 1 à 2 % de la valeur de la propriété.
• Commission de l’agent immobilier : entre 2 et 5 % du prix de vente (selon accords).

Frais pour le vendeur :

• Commission de l’agent immobilier : de 2 à 4 % du prix de vente plus TVA.
• Impôt sur les plus-values : applicable si la vente a lieu dans les 5 ans suivant l’achat.
• Diagnostic de performance énergétique (APE) : environ 200 euros.
• Honoraires du notaire : en cas de levée d’hypothèque.

Conclusion

Réaliser simultanément l’achat et la vente d’un logement est un processus complexe mais réalisable. L’important est de bien planifier chaque étape, de gérer son temps avec soin et, si besoin, de faire appel à des experts. Cela vous évitera des dépenses inutiles et le stress associé.