Quelle est la complexité de l'acquisition d'une propriété en Italie : la situation par région

Le premier trimestre de 2026 a été un moment historique pour le marché résidentiel italien. Pour la première fois depuis le début du suivi par le site Idealista, la demande d'achat de logements a augmenté dans les 107 provinces du pays, sans exception. Cependant, cette augmentation du nombre de potentiels acquéreurs n'a pas entraîné une accélération des transactions. Au contraire, la réduction de l'offre et l'allongement des délais de vente créent des tensions croissantes sur le marché. Ainsi, l'acquisition d'une propriété devient de plus en plus courante, mais aussi de plus en plus ardue.

Selon Idealista, le nombre moyen de demandes par annonce est passé de 1,22 à 1,5 (+22,5 %). Parallèlement, le volume de l'offre disponible a diminué de 2,6 % à 2,5 % (-4,9 %), et le délai moyen de vente d'un bien immobilier est passé de 160 à 169 jours (+6,1 %). Sur les 107 provinces, 87 ont enregistré une réduction du nombre de biens disponibles sur le marché, tandis que 73 ont vu une augmentation du délai de vente. Selon Vincenzo De Tommaso, représentant du département de recherche d'Idealista, une demande forte et généralisée ne se traduit pas immédiatement par des transactions effectives. Cela s'explique par un déséquilibre structurel entre l'offre et les besoins des acheteurs. Une part significative des logements disponibles se compose de grands appartements conçus pour les familles nombreuses et situés dans des zones à faible demande. Or, les acheteurs recherchent principalement des appartements de deux ou trois chambres dans des quartiers bien desservis par les transports en commun. Dans les villes les plus attractives, la situation est encore compliquée par des prix élevés et des taux d'intérêt hypothécaires toujours onéreux, prolongeant ainsi le délai de décision des acheteurs.

Situation par macro-région

Nord-Ouest

C'est dans cette région que l'augmentation de la demande a été la plus significative, de 27,4 %. Néanmoins, l'offre a diminué de 6,7 % et les délais de vente ont augmenté de 7,3 %.

Nord-Est

Cette région demeure la plus liquide d'Italie. Le délai de vente moyen est de 141 jours, malgré une augmentation de la demande de 18,5 %. Cela indique que le marché a déjà fait face à une pénurie d'offre lors des périodes antérieures.

Italie centrale

Cette région affiche la situation la plus équilibrée. La demande a augmenté de 26,5 %, mais le délai de vente est resté quasiment stable (+0,7 %). Ceci est facilité par le niveau d'offre le plus élevé du pays : 3,81 % du parc immobilier.

Italie du Sud

C'est dans cette région que la situation est la plus problématique. L'offre est la moins importante du pays, la demande a augmenté de plus d'un quart et le délai de vente moyen a augmenté de 17,2 % par rapport à l'année précédente. L'intérêt des acheteurs est élevé, mais les transactions se concluent beaucoup plus lentement. Îles : La Sardaigne et la Sicile font preuve d'une plus grande résistance : malgré une forte augmentation de la demande, les délais de vente n'ont augmenté que de 0,9 %. Grandes villes : Bologne. Il s'agit actuellement du marché immobilier le plus dynamique d'Italie. Le nombre de biens disponibles a augmenté de 22 %, tandis que le délai de vente moyen a diminué de 31 % pour atteindre seulement 50 jours. Parmi les grandes villes, c'est le seul marché qui affiche une amélioration notable. Milan et Florence : Les premiers signes de ralentissement du marché sont apparus dans ces villes. L'offre augmente tandis que la demande diminue, un phénomène rare sur des marchés traditionnellement en surchauffe. À Milan, le nombre de demandes de renseignements a baissé de 7 % et le délai de vente moyen est passé de 58 à 61 jours. À Turin, Bari et Catane, la demande reste forte (de 20 % à 32 %) et se traduit par des transactions concrètes. Les délais de vente demeurent stables, voire diminuent. À Naples, Palerme, Gênes et Rome, la situation est marquée par une tension bloquée. À Palerme, la demande a connu une croissance record de 50,5 %, mais les délais de vente ont augmenté de 30 %. Naples a enregistré la plus forte augmentation des délais de vente, avec une hausse de 36,5 %. L'intérêt des acheteurs est présent, mais les transactions se concluent beaucoup plus lentement. Rome présente une situation similaire, quoique dans une moindre mesure. Dans les provinces du nord-est de la côte adriatique – Trieste, Udine et Gorizia – l'offre diminue particulièrement rapidement : de 15 à 17 % par an. Parmi les chefs-lieux, la situation est la plus marquée à Chieti, où le nombre de biens sur le marché a diminué d'environ un tiers, tandis que le nombre de demandes a plus que doublé (+105,3 %). Cette pénurie de biens accroît la concurrence entre les acheteurs. Les plus fortes augmentations des délais de vente sont observées à Potenza (+72 %), Barletta et Cosenza (près de +70 %). En revanche, Enna a réduit de moitié son temps de vente et Carbonia d'environ 40 %. Seules cinq agglomérations du pays ont enregistré une baisse de la demande : Frosinone, Crémone, Milan, Florence et Isernia. La présence de Milan et de Florence dans cette liste est particulièrement remarquable. Les experts attribuent cela aux prix élevés et à un écart entre certaines offres et les attentes des acheteurs.

Méthodologie de recherche

L'étude examine le marché immobilier résidentiel au premier trimestre de 2026, comparé à la même période en 2025. Les données sont issues de la base de données du site Idealista et couvrent 107 provinces et 110 centres administratifs.

Indicateurs clés :

• Stock relatif — le ratio des annonces actives par rapport au parc immobilier total.
• Nombre moyen de contacts — le nombre de contacts reçus par annonce.
• Délai de vente (DV) — le nombre moyen de jours entre la mise en vente et la publication d'une annonce jusqu'à son retrait du marché.