Marché des espaces de travail à Milan : l'importance de la qualité demeure

Au début de 2026, le marché des espaces de travail à Milan a connu une phase de stabilisation naturelle après une année précédente particulièrement dynamique. Selon la dernière étude d'IPI, environ 72 400 m² d'espaces de travail ont été absorbés au premier trimestre. Bien que ce chiffre soit plus bas que les niveaux record de 2025, il s'inscrit parfaitement dans les tendances historiques à long terme du marché.

Au cours de cette période, 98 transactions ont été conclues, ce qui ne signale pas un ralentissement de l'activité, mais plutôt une approche plus équilibrée et sélective de la part des locataires. Les fondamentaux du marché demeurent stables : le taux de vacance global est d'environ 9,15 % et le volume d'espaces disponibles avoisine les 1,18 million de m². La qualité devient un critère de sélection crucial. Le point marquant du premier trimestre a été la forte demande pour les espaces de travail haut de gamme. Environ 54 100 m², soit 75 % du volume total absorbé, ont été occupés par des immeubles de catégorie A et A+. La catégorie A+ a été la plus demandée, représentant 40 % de toutes les transactions. Les immeubles de catégorie A ont compté pour 35 %, tandis que les bureaux de catégorie B n'ont représenté que 25 %. Cette répartition de la demande reflète la préférence continue des entreprises pour des bâtiments modernes répondant à des normes techniques élevées, à des critères d'efficacité énergétique stricts et offrant des infrastructures de haute qualité. Il est à noter que le taux de vacance dans le segment haut de gamme est de seulement 3,2 %, bien en deçà de la moyenne du marché, confirmant ainsi une forte demande pour des biens immobiliers de qualité.

Répartition géographique de la demande : le quartier central des affaires (CBD) maintient sa position dominante

En termes de localisation, l'activité la plus significative demeure concentrée dans le quartier central des affaires (CBD), représentant la moitié du volume total absorbé.

La zone périphérique occupe la deuxième place avec une part de 27 %, suivie par :

• les zones semi-périphériques (11 %),
• les zones suburbaines (8 %) et
• le centre historique (4 %).

Cette répartition confirme que les entreprises continuent de favoriser les zones bien desservies par les transports et disposant d'un environnement urbain développé, considérant ces éléments comme cruciaux dans leur stratégie d'implantation de sièges sociaux.

Augmentation des loyers dans les emplacements les plus attractifs

Le marché locatif affiche toujours une tendance à la hausse des loyers dans les quartiers les plus prestigieux. Le loyer maximal dans le quartier central des affaires (CBD) a atteint 800 euros par mètre carré et par an, avec un rendement net de première catégorie d'environ 4,15 %.

Une comparaison entre les chiffres du premier trimestre 2025 et 2026 montre une croissance dans presque tous les segments :

• Duomo : de 750 à 780 euros/m² par an ;
• Porta Nuova : de 720 à 770 euros ;
• Quartiers centraux : de 600 à 620 euros ;
• Périphérie : de 460 à 480 euros.

Une dynamique positive est également observée en périphérie :

• Bicocca : de 320 à 360 euros ;
• CityLife : de 480 à 500 euros ;
• Porta Romana : de 380 à 400 euros.

Seule exception : la zone MIND reste stable, avec un tarif de 300 euros par m² par an. En périphérie, les loyers sont passés de 240 à 260 euros.

Structure des transactions et zones les plus recherchées

La location classique reste la principale forme d'absorption du marché, représentant près de 63 900 m².

Les autres types de transactions se répartissent ainsi :

• Acquisition d'espaces pour un usage personnel (propriétaire occupant) : 10 200 m² ;
• Extension d'espaces existants : 3 100 m² ;
• Sous-location : environ 4 000 m² ;
• Bail en blanc : 2 500 m² ;
• Révision des baux existants : 2 500 m².

Les espaces les plus recherchés étaient ceux d'une superficie de 500 à 999 m² et de 1 000 à 2 999 m², représentant chacune 43 % du volume total des transactions. Les espaces de 3 000 à 4 999 m² représentaient 12 %, tandis que les petits espaces jusqu'à 499 m² ne comptaient que pour 2 % du marché.

Parc secondaire et impératif de modernisation

Malgré les performances solides du segment haut de gamme, une part importante du parc immobilier de bureaux existant est confrontée à l'obsolescence. Le manque d'équipements techniques, la faible efficacité énergétique et le besoin de modernisation significative réduisent l'attrait de ces biens et accroissent leur exposition au marché. Parallèlement, le volume de nouvelles constructions prévu entre 2026 et 2028 reste limité. Ainsi, la pression sur les loyers dans le segment haut de gamme devrait persister. Dans ce contexte, la rénovation et la reconstruction des bâtiments existants représentent un enjeu crucial pour le marché à venir. Le succès des programmes de rénovation sera essentiel non seulement pour les propriétaires, mais aussi pour la qualité globale du parc immobilier de bureaux milanais. Marché de l'investissement : Priorité à la qualité et aux critères ESG. Le marché de l'investissement demeure très sélectif. Les investisseurs se concentrent principalement sur les immeubles modernes et de grande qualité, ainsi que sur les projets de rénovation dans les quartiers d'affaires établis de la ville. Les critères ESG continuent de jouer un rôle essentiel et deviennent un facteur déterminant dans les décisions d'investissement. À moyen terme, le segment haut de gamme devrait rester stable en raison de l'offre limitée d'espaces de travail modernes et de la forte demande des entreprises pour des environnements de travail de qualité supérieure.