Contrat de location à tarif préférentiel 3+2 : comment économiser

Grâce au contrat de location à tarif préférentiel, les propriétaires économisent sur les impôts et les locataires économisent sur le loyer.

Les loyers des logements en Italie ont considérablement augmenté ces dernières années, créant une situation paradoxale : de nombreux logements restent vides, tandis que les jeunes familles et les groupes vulnérables ont de plus en plus de mal à trouver un logement décent. Dans ce contexte, la location à des conditions préférentielles devient une solution avantageuse tant pour les propriétaires que pour les locataires.

Qu'est-ce qu'un bail à taux préférentiel ?

Lorsque les logements sont vides et que les loyers du marché deviennent inabordables, en particulier pour les groupes socialement vulnérables, le loyer à un taux préférentiel vient à la rescousse. Il s’agit d’une forme particulière de location où le loyer est inférieur à la valeur du marché, ce qui contribue à fournir des logements abordables.

Ce format de location est établi sur la base d' accords territoriaux conclus entre les représentants des propriétaires et des locataires. Cela contribue à la stabilité du parc locatif et, pour les propriétaires, réduit le risque de vacance immobilière.

Que signifie « bail à taux préférentiel » ?

Conformément à l'article 2, paragraphe 3 de la loi n° 431/1998, il est permis de conclure des contrats de location à un taux convenu (également appelé taux préférentiels), qui sont régis par des conditions déterminées au niveau local par des accords formels entre les représentants des parties.

Le montant du loyer est calculé conformément à ces conventions territoriales. La durée minimale d'un tel accord est de trois ans, avec possibilité de prolongation de deux ans supplémentaires (formule 3+2), comme le précise le paragraphe 5 du même article de la loi.

Avantages fiscaux pour les propriétaires

Pourquoi les propriétaires acceptent-ils de baisser les loyers ? Le législateur a prévu un certain nombre d’avantages fiscaux :

• Lors du dépôt d'une déclaration de revenus du formulaire 730, le revenu locatif imposable sera de 66,5 % du montant réel (au lieu de 85 %) - à moins que l'option cedolare secca ne soit choisie ;

• la taxe d'enregistrement du contrat a été réduite à 1,4% du montant du loyer (au lieu des 2% habituels) et est répartie à parts égales entre le propriétaire et le locataire ;

• lors du choix du régime cedolare secca , un taux d'imposition réduit de seulement 10 % est appliqué ;

• Dans certains cas, un taux d'imposition IMU réduit est autorisé : au lieu du taux standard de 7,6 à 10,6 ‰, un taux de 4 ‰ peut être appliqué pour les biens loués à un taux préférentiel.

Avantages pour les locataires

Les locataires bénéficient également de déductions fiscales si l'appartement loué est leur résidence principale :

• pour les revenus jusqu'à 15 493,71 euros par an, la déduction est de 495,80 euros ;

• pour les revenus compris entre 15 493,71 et 30 987,41 euros, la déduction sera de 247,90 euros ;

• Si le locataire a entre 20 et 30 ans, ses revenus sont inférieurs à 15 492,71 euros et le logement est utilisé comme logement principal, pendant les trois premières années la déduction passe à 991,60 euros par an.

Qu'est-ce qu'une attestation et quand est-elle nécessaire ?

Si un contrat à tarif préférentiel est conclu sans la participation d'organisations professionnelles (par exemple, des syndicats), une confirmation spéciale ( attestation ) de l'une de ces organisations est requise. Ce document certifie que le contrat est conforme aux termes de l'accord territorial. Il est nécessaire pour :

• application d’une fiscalité préférentielle (par exemple, cedolare secca à un taux de 10 %) ;

• Obtenir des déductions fiscales dans le cadre d’un contrat de location en remplissant le formulaire 730.

Ainsi, les parties peuvent conclure un contrat de location 3+2 :

• ou avec le soutien d’organismes spécialisés ;

• ou de manière indépendante, mais avec réception ultérieure d' une attestation .

Contrat de location préférentiel pour les étudiants

Il existe également des contrats préférentiels spéciaux pour les étudiants, qui offrent des avantages fiscaux supplémentaires.

Pour les propriétaires :

• possibilité de choisir cedolare secca à un taux de 10% ;

• exonération des droits de timbre et d’enregistrement ;

• 25% de réduction sur la taxe IMU.

Pour les étudiants et leurs familles :

• déduction de 19 % du loyer payé (maximum 2 633 euros par an) si l'établissement d'enseignement est situé à plus de 100 km du lieu d'inscription permanente ;

• le droit à déduction est conservé par les parents si l'étudiant est à leur charge ;

• La sous-location est interdite.

La durée d’un tel contrat est de 6 mois à 3 ans.