Contrat de location à tarif réduit 3+2 : comment réaliser des économies
Avec un contrat de location à tarif réduit, les propriétaires diminuent leurs impôts et les locataires paient moins cher leur loyer.
En Italie, les loyers ont fortement grimpé ces dernières années, entraînant une situation paradoxale : de nombreux appartements restent inoccupés tandis que des familles jeunes et des groupes vulnérables peinent à trouver un logement adéquat. Dans ce cadre, la location à un tarif avantageux devient une solution gagnante pour les deux parties.
Qu'est-ce qu'un bail à tarif réduit ?
Quand les logements restent inoccupés et que les loyers deviennent inaccessibles, surtout pour les groupes vulnérables, un loyer à tarif réduit devient une solution. C'est une forme de location particulière où le loyer est en dessous du marché, ce qui assure des logements à prix abordable.
Ce type de location repose sur des accords locaux conclus entre les représentants des propriétaires et des locataires, apportant une stabilité au parc locatif et réduisant pour les propriétaires les risques d'inoccupation des biens.
Que signifie « bail à tarif réduit » ?
Selon l'article 2, paragraphe 3 de la loi n° 431/1998, il est possible de conclure des contrats de location à loyer convenu (ou réduit), fixés selon des conditions locales par des accords formels entre représentants des deux parties.
Le montant du loyer est déterminé par ces conventions locales. La durée minimale de ce contrat est de trois ans, avec une possibilité de prolongation de deux années supplémentaires (modèle 3+2), comme précisé au paragraphe 5 du même article de la loi.
Avantages fiscaux pour les propriétaires
Pourquoi les propriétaires acceptent-ils de réduire les loyers ? Le législateur a prévu plusieurs mesures fiscales incitatives :
- Lors de la déclaration de revenus via le formulaire 730, le revenu locatif imposable sera de 66,5 % de la somme réelle (contre 85 % normalement), sauf si l'option "cedolare secca" est choisie ;
- La taxe d'enregistrement du contrat est abaissée à 1,4 % du loyer, partagée équitablement entre le bailleur et le locataire ;
- Si l'on opte pour le régime "cedolare secca", un impôt réduit de seulement 10 % est applicable ;
- Dans certains cas, une réduction de la taxe foncière IMU peut être accordée : au lieu du taux standard de 7,6 à 10,6 ‰, un taux de 4 ‰ peut s'appliquer pour les biens loués à tarif réduit.
Avantages pour les locataires
Les locataires bénéficient également de déductions fiscales si le logement loué constitue leur résidence principale :
- Pour des revenus jusqu'à 15 493,71 euros annuels, la déduction est de 495,80 euros ;
- Pour des revenus entre 15 493,71 et 30 987,41 euros, la déduction est de 247,90 euros ;
- Si le locataire a entre 20 et 30 ans, que ses revenus ne dépassent pas 15 492,71 euros, et que l'habitation est son logement principal, la première déduction passe à 991,60 euros par an pendant les trois premières années.
Qu'est-ce qu'une attestation et quand est-elle nécessaire ?
Si un contrat à tarif réduit est signé sans l'intervention d'organisations professionnelles, une confirmation spéciale (attestation) d'une de ces organisations est requise. Ce document certifie la conformité du contrat avec les termes de l'accord local. Il est nécessaire pour :
- L'application d'une fiscalité réduite (comme la cedolare secca à 10 %) ;
- Obtenir des déductions fiscales en formule 730.
Ainsi, les parties peuvent conclure un contrat 3+2 :
- Soit avec l'aide d'organisations spécialisées ;
- Soit de manière autonome, mais en obtenant une attestation par la suite.
Contrat de location à tarif réduit pour étudiants
Il existe aussi des contrats préférentiels pour les étudiants, offrant des avantages fiscaux supplémentaires.
Pour les propriétaires :
- Possibilité de choisir la "cedolare secca" à 10 % ;
- Exemption des droits de timbre et d’enregistrement ;
- Réduction de 25 % sur la taxe IMU.
Pour les étudiants et leurs familles :
- Déduction de 19 % sur le loyer payé (jusqu’à 2 633 euros par an) si l’établissement se situe à plus de 100 km de la résidence principale ;
- Les parents ont droit à la déduction si l’étudiant est à leur charge ;
- La sous-location est interdite.
La durée d’un tel contrat est de 6 mois à 3 ans.
