Que faire si le débiteur-locataire devient introuvable ?
Comment défendre vos droits et récupérer les loyers dus ?
Louer votre propriété peut être une bonne source de revenus, mais que faire si votre locataire cesse de payer et ne vous donne plus de nouvelles ? Le non-paiement est un problème fréquent pour les propriétaires, et il est essentiel de l'aborder correctement pour protéger vos intérêts. La situation se complique quand le débiteur disparaît sans laisser d'indices et ne répond ni aux appels ni aux lettres.
Voyons quelles démarches peuvent être entreprises dans ce cas, quels recours juridiques existent pour expulser le locataire défaillant et recouvrer la dette, ainsi que la manière de formaliser correctement son inaccessibilité.
Que faire si le locataire ne paie pas ?
Avant de vous tourner vers les tribunaux, il est toujours préférable de tenter une résolution à l'amiable. Les dettes peuvent parfois être causées par des raisons légitimes : difficultés financières passagères, maladie ou autre.
❖ La première étape consiste à contacter le locataire pour comprendre la cause de l'impayé. Cela peut être effectué par téléphone, email, messagerie instantanée ou lors d'une rencontre en personne.
❖ La deuxième étape est d'adresser une mise en demeure formelle demandant le règlement de la dette. Il est conseillé de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou via signature électronique (PEC pour l'Italie). La lettre doit inclure :
- Référence au contrat de location et obligation de paiement ponctuel ;
- Montant dû et période d'impayé ;
- Délai (généralement 15 jours) pour effectuer le paiement ;
- Avertissement des conséquences légales possibles.
Si cela n'entraîne aucune réaction, il faut passer à des actions plus strictes.
Comment expulser un débiteur ?
Quand une solution pacifique échoue, il est nécessaire d'entamer la procédure d'expulsion judiciaire pour non-paiement. En Italie, cela est régi par l'article 658 du Code de procédure civile, mais des procédures similaires existent dans d'autres pays.
L'expulsion comprend plusieurs étapes :
1. Dépôt d'une plainte : Le propriétaire, par l'intermédiaire d'un avocat, dépose une requête au tribunal pour demander l'expulsion et une ordonnance de recouvrement de la dette.
2. Audience au tribunal :
- Si le locataire se présente, il peut demander un délai pour régler la dette (un « délai de grâce », en Italie de plusieurs mois).
- Si le locataire fait défaut, le tribunal émet automatiquement une ordonnance d'expulsion.
3. Confirmation de la décision : Le juge fixe une date de départ pour le locataire.
4. Expulsion forcée : Si le locataire ne quitte pas volontairement, l'huissier et la police procèdent à une expulsion forcée.
En parallèle, vous pouvez signaler le locataire au registre des débiteurs pour alerter d'autres propriétaires potentiels.
Que faire si le locataire a disparu et ne répond pas ?
Parfois, le locataire disparaît simplement : il ne répond pas aux appels, quitte l'appartement sans nouvelle adresse et ne laisse personne le retrouver. Dans ce cas, il peut être officiellement déclaré déserteur.
