Classification des propriétés en copropriété en Italie : des résidences urbaines aux super-copropriétés

La diversité des types et des formes architecturales de logements en Italie est réglementée par le Code civil. L'article 1117 du Code civil italien (Codice Civile) est à la base de toute propriété en copropriété, définissant la propriété commune des structures porteuses, des services publics et des parties communes dès lors qu'un immeuble compte au moins deux propriétaires distincts.

Chaque type présente ses propres spécificités en matière de répartition des coûts, de gestion et d'obligations fiscales.

Principaux types de propriétés en copropriété en Italie

Copropriété verticale (Condominioverticale) : un bâtiment classique à plusieurs étages où les appartements ou bureaux se situent les uns au-dessus des autres. Les propriétaires partagent les fondations, les murs porteurs, le toit, les escaliers et les ascenseurs.

Copropriété horizontale (Condominio orizzontale) : Ensemble de bâtiments mitoyens et autonomes (par exemple, des résidences urbaines). Ces bâtiments sont structurellement indépendants mais partagent des éléments extérieurs tels que les portails d'entrée, les allées, l'éclairage et l'assainissement (article 1117 bis du Code civil italien).

Copropriété minimale (Condominio minimo) : Situation où un immeuble ne comporte que deux appartements appartenant à des propriétaires distincts (par exemple, un duplex), mais partage des éléments porteurs ou une cour.

Copropriété partielle (Condominio parziale) : Cadre légal au sein d'un plus grand immeuble où un élément spécifique (comme une entrée séparée, un ascenseur ou le toit d'une des parties) est utilisé exclusivement par une partie des habitants. Les frais d'entretien, selon l'article 1123 du Code civil italien, incombent uniquement aux occupants.

Super-copropriété : Ensemble de plusieurs bâtiments indépendants reliés par de vastes parties communes telles qu'un parc, une piscine, une chaufferie ou un système de sécurité collectif.

Comment se forme légalement une propriété en copropriété ?

Une propriété en copropriété se crée automatiquement « de facto » (di fatto), sans nécessiter d'acte notarié. L'arrêt n° 21077/2022 de la Cour de cassation a confirmé que le statut juridique est activé lorsque trois conditions sont remplies : la présence de plusieurs biens appartenant à des personnes différentes ; l'indivisibilité physique des structures ou systèmes communs ; et l'usage partagé des parties communes. En ce qui concerne les obligations fiscales : l'Agence italienne des impôts (Agenzia delle Entrate) requiert que les propriétaires demandent le code fiscal (Codice Fiscale) du bâtiment lors de la première acquisition en copropriété. Sans cela, il est impossible de régler légalement les factures d'énergie et de recourir à des prestataires.

Quelle est la distinction entre une propriété en copropriété et une résidence ?

La principale différence entre une propriété en copropriété et une résidence commerciale réside dans la structure de propriété et le mode de gestion.

Dans une propriété en copropriété classique, les parties communes appartiennent collectivement aux copropriétaires. Toutes les décisions importantes concernant les réparations, l'entretien et la répartition du budget sont prises par les résidents lors d'une assemblée générale. Le statut d'une résidence peut être : propriété permanente ou bail de longue durée.

Dans une résidence, l'ensemble du complexe appartient entièrement à une seule entité juridique (société commerciale). Les résidents ne sont pas propriétaires du bien immobilier ; ils signent des contrats de location. Dans ce cas, le coût de l'hébergement comprend généralement les services hôteliers commerciaux : accueil, ménage régulier des chambres et sécurité des lieux.

Quand un administrateur est-il requis ?

Selon l'article 1129 du Code civil italien, la nomination d'un gestionnaire professionnel n'est obligatoire que si le nombre de propriétaires dépasse huit personnes.

Si l'immeuble comprend quatre appartements ou s'il s'agit d'une propriété en copropriété d'au moins deux familles, les résidents peuvent la gérer eux-mêmes (autogestion) en désignant un représentant responsable. Toutefois, l'obligation de posséder un code fiscal (Codice Fiscale) à domicile, de conserver les reçus et d'effectuer les paiements par virement bancaire demeure, même auprès des collectivités locales.