Le marché de la location en Italie en 2026
Le marché locatif en Italie : la croissance des loyers ralentit, mais l’offre reste insuffisante
Au cours du second semestre 2025, le secteur de la location résidentielle à long terme en Italie demeure l'un des plus dynamiques, malgré un ralentissement graduel de l'augmentation des loyers après plusieurs années de forte progression. Conformément à une analyse effectuée par le centre d'études du groupe Tecnocasa, les tarifs moyens dans les principales villes du pays ont augmenté de 2,2 % pour les studios, de 2,3 % pour les appartements à deux pièces et de 2,2 % pour les appartements à trois pièces par rapport au semestre précédent. Le marché continue de s'élargir, mais à un rythme moins soutenu.
La demande reste forte, mais l'offre demeure restreinte
Cette demande soutenue provient de diverses catégories de locataires. Parmi eux, on retrouve ceux qui rencontrent des obstacles pour accéder à un prêt immobilier et ne peuvent donc pas devenir propriétaires. De plus, le nombre de personnes optant pour la location plutôt que l'achat est en hausse. Une part considérable de la demande émane également des individus déménageant pour des raisons professionnelles ou d'études. La tendance à la hausse du nombre d'étudiants étrangers fréquentant les universités italiennes est particulièrement marquée. Un nombre croissant de jeunes étrangers se tournent vers le marché locatif, augmentant ainsi la demande de logements dans les principaux centres universitaires du pays. Néanmoins, l'offre peine toujours à suivre le rythme de cette demande grandissante. La prudence des propriétaires demeure l'une des principales raisons, beaucoup préférant ne pas louer par crainte de loyers impayés. En conséquence, une part significative du parc immobilier demeure inoccupée. La location à court terme accentue cette pression. Bien que l'impact du tourisme se soit atténué dans les grandes villes, les locations temporaires continuent de croître rapidement dans les destinations touristiques prisées, réduisant ainsi l'offre de logements pour les locataires à long terme.
Les villes où les loyers progressent le plus rapidement
La croissance des loyers varie considérablement d'une ville à l'autre.
La plus forte hausse a été enregistrée à Palerme. Dans cette localité, les tarifs des studios ont augmenté de 8,7 %, ceux des appartements à deux pièces de 4,9 % et ceux des appartements à trois pièces de 4,8 %.
Des taux de croissance élevés sont également observés à Gênes, avec des augmentations respectives de 6,6 %, 4,8 % et 3,9 %.
À Turin, le marché affiche également une dynamique positive : les loyers des studios ont crû de 1,9 %, ceux des appartements à deux pièces de 4,3 % et ceux des appartements à trois pièces de 3,5 %.
La situation diffère à Milan et à Bologne. Pour le second semestre 2025, une stagnation, voire une légère baisse des loyers, est prévue. À Bologne, les loyers ont baissé pour toutes les catégories de logements : studios (-1,5 %), appartements à deux pièces (-0,6 %) et appartements à trois pièces (-1,1 %). À Milan, les tarifs des studios sont restés pratiquement inchangés, ceux des appartements à deux pièces ont diminué de 0,7 % et ceux des appartements à trois pièces n'ont augmenté que de 0,2 %. Les analystes soulignent que ce ralentissement n'est pas lié à une diminution de la demande, mais à des tarifs extrêmement élevés. Actuellement, le loyer moyen à Milan avoisine les 840 euros par mois pour un studio, 1 130 euros pour un appartement à deux pièces et 1 525 euros pour un appartement à trois pièces. Selon Tecnocasa, ces montants atteignent déjà la limite des capacités financières de la plupart des locataires.
Rome, Florence et Naples maintiennent une croissance modérée
À Rome, les loyers continuent de croître de manière relativement uniforme :
- studios : +2 % ;
- appartements à deux pièces : +1,9 % ;
- appartements à trois pièces : +2,2 %.
Les loyers moyens s'élèvent respectivement à 725, 950 et 1 210 euros par mois.
À Florence, la tendance est similaire : la croissance se situe entre 1,6 % et 2,6 %, avec des loyers moyens de 700 euros pour un studio, 880 euros pour un appartement à deux pièces et 1 060 euros pour un appartement à trois pièces.
À Naples, la situation est plus contrastée. Les plus fortes augmentations concernent les tarifs des studios (+2,4 %) et des appartements à trois pièces (+2,1 %), tandis que les appartements à deux pièces n'ont augmenté que de 1,2 %. Les loyers moyens varient de 530 euros pour un studio à 910 euros pour un appartement à trois pièces. À Vérone et à Bari, la tendance positive persiste, bien que le taux de croissance demeure modéré et varie selon le type de logement. Les capitales régionales suivent la tendance nationale. Dans les chefs-lieux de province, le marché évolue selon un schéma similaire à celui des grandes villes, bien que la croissance soit légèrement plus lente. Au second semestre 2025, les loyers ont augmenté : de 1,9 % pour les studios ; de 2,7 % pour les appartements à deux pièces ; et de 2,4 % pour les appartements à trois pièces. Parallèlement, le taux de progression est inférieur à celui du semestre précédent, signalant une stabilisation progressive du marché. Les étudiants influent de plus en plus sur la structure du marché.
