Comment acquérir un prêt immobilier supérieur à la valeur du bien immobilier ?

Comment recevoir un prêt hypothécaire pour un montant supérieur à la valeur de la propriété

Les banques accordent rarement des prêts hypothécaires dépassant la valeur de l'achat immobilier. Cependant, dans certaines situations, c'est envisageable, surtout pour des besoins supplémentaires comme des réparations ou d'autres prêts à rembourser. Il est essentiel de noter que généralement, les banques n'approuvent pas un financement dépassant 80 % de la valeur de la propriété, mais il existe des exceptions. Que faire en cas de besoin d'un montant considérable ?

Comment obtenir un prêt hypothécaire d'une somme importante

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, il peut arriver que vous nécessitiez un montant supérieur à sa valeur marchande. Cela peut être dû à des travaux, aux honoraires d'un agent immobilier ou d'un notaire, ou pour solder d'autres dettes. Cependant, ces demandes sont rarement approuvées par les banques, et des conditions spécifiques doivent être remplies pour obtenir un tel prêt.

Quand est-il possible d'obtenir une hypothèque pour un montant supérieur à 80 % de la valeur du bien ?

Avant d'accorder un prêt hypothécaire, les banques évaluent le ratio Loan to Value (LTV), qui représente le rapport entre le prêt et la valeur du bien. Généralement, les banques ne prêtent pas au-delà de 80 % de la valeur marchande du bien. Par exemple, pour une maison à 200 000 €, le prêt maximal serait de 160 000 €.

Cette limite est basée sur une résolution du Comité interministériel du crédit et de l'épargne (CICR) datant du 22 avril 1995, préconisant de ne pas dépasser les 80 % pour les prêts hypothécaires. Toutefois, cette règle n'est pas absolue, et en cas de justification valable, les banques peuvent octroyer des prêts hypothécaires dépassant les 80 %, voire atteindre les 100 %.

Conditions pour obtenir un prêt hypothécaire excédant la valeur du bien

Même si obtenir un prêt immobilier supérieur à la valeur du bien est envisageable, cela requiert le respect de certaines conditions. La banque vérifiera les critères habituels, tels que l'évaluation de la propriété et la situation financière de l'emprunteur. Elle devra également s'assurer de la justification pour augmenter le montant du prêt.

Par exemple, ces raisons peuvent inclure :

nécessité de fonds supplémentaires pour des rénovations ou des améliorations ;
volonté d'inclure les frais d'un agent immobilier, d'un notaire ou d'autres dépenses liées à l'achat dans le prêt ;
remboursement d'autres prêts ou dettes simultanément à l'obtention du prêt hypothécaire.

Ces motifs doivent être documentés et spécifiés dans le contrat de prêt hypothécaire. Par exemple, des devis pour des travaux ou des contrats d'entrepreneurs peuvent confirmer la nécessité d'un montant plus élevé.

Garanties et risques supplémentaires liés à un prêt hypothécaire excédant la valeur du bien

Contracter un prêt immobilier dépassant la valeur du bien comporte des risques et nécessite des garanties supplémentaires de la part de la banque. Cela peut entraîner des conditions de prêt plus strictes et des mesures de sécurité supplémentaires.

Garanties supplémentaires de la banque

Pour atténuer le risque de défaut de paiement, la banque peut demander des garanties supplémentaires, telles que :

souscription à une assurance complémentaire pour un montant supérieur à la valeur du bien ;
présence de garants capables de rembourser la dette si l'emprunteur principal fait défaut ;
enregistrement d'une seconde hypothèque sur un autre bien pour plus de sécurité.

En raison des risques et des exigences plus élevées, les banques accordent rarement de tels prêts, rendant le processus d'approbation plus complexe.

Risques liés aux contrôles fiscaux

Les emprunteurs obtenant un prêt immobilier dépassant la valeur de la propriété peuvent être soumis à des vérifications fiscales supplémentaires. L'administration fiscale peut suspecter une surestimation de la valeur des biens pour obtenir un montant plus élevé, pouvant entraîner une enquête et des conséquences légales, comme des accusations de fraude ou de fausses déclarations sur des documents officiels.

Alternatives pour obtenir plus d'argent

Plutôt que de contracter un prêt hypothécaire excédant la valeur de la propriété, d'autres options de financement peuvent être envisagées. Certaines banques proposent des produits de prêt spécifiques combinant l'achat immobilier et les dépenses nécessaires :

Un prêt achat-rénovation couvre le coût des travaux en plus du bien ;
Une hypothèque achat-liquidité fournit des fonds supplémentaires pour divers frais liés à l'achat.

Dans le premier cas, le prêt est débloqué progressivement en fonction de l'avancement des travaux, permettant un contrôle sur leur réalisation. Dans le second cas, un second bien immobilier est souvent requis en garantie supplémentaire.

Ainsi, si vous avez besoin d'un prêt important, une préparation minutieuse est essentielle, incluant la confirmation des dépenses et la prise en compte des risques fiscaux et des obligations supplémentaires envers la banque.