Travaux importants dans un immeuble d'appartements : qui paie lors de la cession d'un appartement ?

Lorsqu'il est question de travaux importants dans un immeuble d'appartements, une interrogation surgit : qui doit assumer ces dépenses en cas de vente de l'appartement ? La réponse dépend du moment précis où les réparations ont été validées - avant ou après la transaction d'achat et de vente.

Qui supporte les grosses réparations si elles ont été validées avant la vente ?

Si les grosses réparations ont été validées lors d'une assemblée générale des copropriétaires avant la signature de l'acte notarié (contrat d'achat et de vente), alors légalement, c'est au vendeur de les prendre en charge. Selon des jugements récents, le vendeur, qui était propriétaire au moment de la validation des travaux, est responsable de régler tous les frais qui en découlent.

Une décision de justice de Naples de novembre 2023 appuie cette règle. Dans cette affaire, le nouveau propriétaire, confronté à des demandes de paiement de l'entrepreneur, a contesté cette décision devant le tribunal et en est sorti vainqueur. Le tribunal a statué que c'était à l'ancien propriétaire de régler les réparations, car il était propriétaire au moment où la décision de les entreprendre a été prise.

Que faire lors de réparations courantes ?

Ces règles concernent uniquement les grosses réparations. Pour les réparations en cours, la situation est différente. Si les travaux en cours ont été validés avant la transaction mais achevés après, les coûts incombent au nouveau propriétaire, puisqu'il bénéficie directement des résultats de ces travaux.

L'importance des accords entre vendeur et acheteur

Lors de la transaction d'achat et de vente, le vendeur doit informer l'acheteur des réparations à venir. Cela permet aux parties de s'accorder sur la personne qui assumera les dépenses futures. Par exemple, une clause peut être incluse dans le contrat où le vendeur s'engage à régler toutes les dépenses validées avant la transaction.

Que faire si le vendeur ne peut pas régler les réparations ?

Si l'ancien propriétaire est dans l'incapacité de régler les réparations majeures, les nouveaux propriétaires ne sont pas tenus de supporter ces coûts. Dans ce cas, la société de gestion ou l'ASL est tenue de recouvrer la dette par voie judiciaire auprès de l'ancien propriétaire, pouvant aller jusqu'à la saisie de ses biens.

Est-il envisageable de payer les réparations en plusieurs fois ?

En cas de difficultés financières, il est possible de demander un échelonnement pour les réparations. Cette demande passe par la société de gestion, qui la soumet à l'assemblée générale des copropriétaires pour décision. Cette approche permet de prévenir l'endettement et d'éviter l'aggravation de la situation financière de votre logement.

Ainsi, lors de la cession d'un appartement, il est crucial de tenir compte de la validation des grosses réparations et de convenir à l'avance de la répartition des coûts pour éviter tout conflit et malentendu.