Peut-on transférer un bien loué pour une utilisation gratuite ?

Imaginez : vous louez un appartement confortable, vous l’avez aménagé selon vos goûts et vous y avez mis tout votre cœur et toute votre passion dans chaque détail. Puis, les circonstances changent et vous décidez de le céder à un ami ou à un proche pour qu'il en profite gratuitement. Mais est-ce légalement possible ?

Qu'est-ce qu'un contrat d'utilisation gratuite ?

Conformément à l'article 1803 du Code civil italien, un contrat d'usage gratuit (comodato d'uso) est un accord par lequel une partie (le commodant) met à disposition d'une autre partie (le commodataire) un bien meuble ou immeuble pour une utilisation pendant une période déterminée ou dans un but spécifique. À la fin de cette période, le bien doit être restitué.

Mais que se passe-t-il si vous transférez un appartement loué pour une utilisation gratuite ? Avez-vous la même liberté qu'avec votre propre propriété ?

Un locataire peut-il sous-louer un bien ?

En Italie, un locataire (conduttore) peut sous-louer une partie de l'appartement, sous certaines conditions. En l'absence d'interdiction expresse de sous-location dans le contrat de bail, il suffit d'informer le propriétaire (locatore) de l'appartement et de fournir les informations sur le sous-locataire.

Cependant, pour une sous-location totale du logement, le consentement écrit du propriétaire est nécessaire. Cette exigence est stipulée à l'article 2 de la loi n° 392 du 27 juillet 1978, qui précise :

"Le locataire ne peut sous-louer le bien en totalité ni céder le bail à des tiers sans le consentement du bailleur. Sauf disposition contraire du contrat, le locataire a le droit de sous-louer une partie du bien, après avoir préalablement avisé le bailleur par lettre recommandée indiquant le nom du sous-locataire, la durée du contrat et les locaux loués."

Est-il possible de transférer un logement loué pour une utilisation gratuite ?

Étant donné que le contrat d'usage gratuit n'implique aucun paiement, est-il envisageable de transférer un logement loué dans ce cadre ?

Les mêmes règles s'appliquent que pour la sous-location :

• Si le bail n'interdit pas la cession gratuite du logement, le locataire peut le faire en informant le propriétaire.
• En cas d'interdiction de sous-location et de cession gratuite dans le bail, l'approbation écrite du propriétaire est requise.

Sinon, la cession du logement à des tiers sans consentement du propriétaire peut entraîner la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Une personne ayant reçu un bien immobilier à titre gratuit peut-elle le louer ?

Supposons que le propriétaire de l'appartement l'a cédé à une autre personne dans le cadre d'un contrat d'usage gratuit. Cette personne peut-elle ensuite le mettre en location ?

La réponse se trouve dans l'article 1804 du Code civil italien : le commodant est tenu d'utiliser le bien conformément aux termes du contrat et ne peut le transférer à des tiers sans l'accord du commodataire.

En cas de location de l'appartement sans autorisation, le locataire peut :

• Exiger la restitution immédiate du bien.
• Intenter une action en dommages et intérêts.

Qui doit déclarer les revenus de location ?

Si le bien cédé à titre gratuit est ensuite loué à des tiers, la question se pose : qui est responsable de déclarer les revenus perçus ?

Selon la loi, les revenus de location sont imposés au nom du propriétaire du bien, même si les paiements sont reçus par une autre personne. Ainsi, si le locataire met l'appartement en location, la responsabilité fiscale incombe au propriétaire du bien (locataire), qui reste le propriétaire légal.

Ce principe est établi à l'article 1, paragraphe 2 du décret législatif n° 504/1992, qui précise que l'impôt foncier est payé par le propriétaire, quel que soit le bénéficiaire effectif des revenus.

Conclusion

La cession d'un logement loué à titre gratuit est envisageable, mais nécessite une analyse attentive des termes du bail. En l'absence d'interdiction, il suffit d'en informer le propriétaire. En cas d'interdiction, son consentement est requis.

Il en va de même pour le locataire : s'il souhaite mettre en location le bien reçu, il doit obtenir l'autorisation du propriétaire.

Des connaissances juridiques dans ce domaine permettent d'éviter des conséquences fâcheuses, allant de la résiliation du bail à des amendes financières.