Le marché de l'immobilier de luxe en Italie

Le marché de l'immobilier de luxe en Italie continue de se renforcer, tant dans les grandes villes que sur le segment des résidences secondaires haut de gamme. Selon une étude de Patrigest et Santandrea, le nombre croissant de personnes fortunées, une fiscalité avantageuse pour les gros capitaux et l'intérêt des investisseurs étrangers soutiennent une forte demande de logements de prestige. Milan demeure le principal centre du marché, tandis que les destinations touristiques de renom conservent leur statut de lieux d'investissement les plus attractifs.

La croissance du patrimoine soutient le marché

Le secteur de l'immobilier de luxe en Italie fait preuve de résilience et d'un développement stable. L'un des principaux facteurs de croissance est l'augmentation du nombre de résidents fortunés du pays. Le nombre de contribuables dont le revenu annuel dépasse 120 000 euros a augmenté de 39 % par rapport à 2008, malgré les crises économiques de ces dernières années. Avec la plus-value immobilière, l’immobilier est de plus en plus perçu non seulement comme un lieu de vie, mais aussi comme un moyen de préserver et d’accroître son patrimoine. En 2024, la part des propriétaires parmi les familles les plus fortunées atteignait 95,3 %, contre 92,9 % il y a vingt ans. Parallèlement, l’intérêt pour la location diminue progressivement. Géographie du logement de luxe : Les prix les plus élevés – plus de 6 000 euros le mètre carré – se concentrent dans les grandes villes et les zones touristiques prestigieuses : autour des lacs, dans les Alpes et sur le littoral. C'est ici que le marché immobilier haut de gamme représente une part importante de l'offre totale. Outre Milan et Rome, des communes plus petites et huppées comme Basiglio et Forte dei Marmi se distinguent également, avec une concentration particulièrement élevée de résidents fortunés. Milan demeure le marché le plus prestigieux du pays, tandis que Rome n'est devancée que par Florence et Venise en termes d'attractivité. Parmi les grandes villes, Florence arrive en tête en termes de part de l'immobilier de luxe : près de 30 % des propriétés appartiennent au segment premium. Milan, Naples et Bologne suivent. Forte croissance de la demande de résidences secondaires : Le marché des résidences secondaires de luxe est en plein essor. Le nombre de transactions portant sur des biens immobiliers d'une valeur supérieure à 1 million d'euros a augmenté de 22 % au cours de l'année écoulée, et le volume de ce segment a quasiment doublé en dix ans. Aujourd'hui, les résidences secondaires représentent environ 76 % de toutes les transactions immobilières de plus d'un million d'euros. Ces biens sont de plus en plus souvent acquis non seulement pour les loisirs, mais aussi comme placement pour diversifier son capital. Même en période d'instabilité des marchés, ce segment fait preuve d'une grande résilience et se remet rapidement des ralentissements. Évolution de la structure de la demande : L'étude révèle également une pénurie d'offre sur le segment moyen-haut de gamme, avec des prix allant de 6 000 à 10 000 € le mètre carré. La pénurie de petits appartements est particulièrement marquée : les logements de deux chambres représentent 43 % de la demande, mais seulement 33 % de l’offre. Cela témoigne d’une évolution des préférences des acheteurs, notamment des clients fortunés, et ouvre la voie à de nouveaux projets de rénovation et à la construction de logements plus compacts. Locations de luxe et marché du tourisme : Le segment locatif haut de gamme reste également dynamique. Les loyers supérieurs à 20 euros par mètre carré et par mois sont généralement pratiqués dans les grandes agglomérations. Milan et Rome donnent le ton grâce à une forte demande de la part des professionnels, des cadres et des entreprises internationales. Dans les régions touristiques, notamment les stations balnéaires et de montagne, la location de luxe est également soutenue et les résidences secondaires continuent de jouer un rôle clé sur le marché. Caractéristiques des plus grandes villes : Milan demeure la référence du marché italien du luxe. Dans le centre historique, les prix de l'immobilier dépassent 12 600 euros le mètre carré et, dans des quartiers prestigieux comme Brera et Porta Nuova, ils atteignent plus de 14 500 euros. Cette forte demande est soutenue par des investisseurs locaux et étrangers. Le délai de vente moyen est de 4 à 6 mois. Rome se distingue par un patrimoine historique exceptionnel et des biens immobiliers prestigieux dans le centre-ville, où les prix avoisinent les 10 300 euros le mètre carré. Parmi les acheteurs figurent des familles fortunées locales et des investisseurs étrangers. Les ventes immobilières prennent généralement entre 5 et 6 mois. Florence possède une part importante de logements de luxe et suscite un vif intérêt de la part des acheteurs internationaux. Les villas historiques et les résidences restaurées avec vue panoramique sont particulièrement recherchées. En raison de la forte sélectivité du marché, les délais de vente peuvent dépasser un an. Bologne, Turin et Gênes se développent chacune selon son propre modèle : Bologne est réputée pour la stabilité de son marché, Turin pour ses prix plus abordables et son architecture de grande qualité, et Gênes est appréciée avant tout pour sa situation géographique et ses vues sur la mer. Les investissements continuent de croître. L’année 2025 a également été une année fructueuse pour le marché italien de l’investissement immobilier. L'investissement total a atteint 12,3 milliards d'euros, en hausse de 20 % sur un an. Les investissements résidentiels se sont élevés à environ 841 millions d'euros, tandis que le marché du logement de luxe a dépassé les 300 millions d'euros. Les investisseurs s'intéressent particulièrement aux projets de construction et de rénovation. Milan demeure le principal pôle d'attraction des capitaux, concentrant près de 79 % des investissements résidentiels de luxe. Rome, Florence et des destinations emblématiques comme Portofino suivent.