Le secteur de l'immobilier haut de gamme en Italie

Le marché immobilier de luxe en Italie continue de se fortifier, à la fois dans les grandes métropoles et sur le segment des résidences secondaires de haut standing. Selon une analyse de Patrigest et Santandrea, l'augmentation du nombre de personnes aisées, les avantages fiscaux pour les gros patrimoines et l'intérêt des investisseurs étrangers alimentent une demande soutenue pour des logements prestigieux. Milan reste le centre majeur du marché, alors que les destinations touristiques renommées conservent leur attrait en tant que lieux d'investissement privilégiés.

La croissance du patrimoine soutient le marché

Le secteur de l'immobilier de luxe en Italie démontre une résilience et une croissance stable. L'un des principaux moteurs de cette croissance est l'augmentation du nombre de résidents fortunés dans le pays. Le nombre de contribuables avec un revenu annuel supérieur à 120 000 euros a progressé de 39 % depuis 2008, en dépit des crises économiques récentes. Avec l'appréciation des biens immobiliers, l'immobilier est de plus en plus considéré non seulement comme un lieu de résidence, mais aussi comme un moyen de protection et de croissance du patrimoine. En 2024, la part des propriétaires parmi les familles les plus riches a atteint 95,3 %, contre 92,9 % il y a deux décennies. Parallèlement, l'intérêt pour la location diminue progressivement. Répartition géographique des logements de luxe : Les prix les plus élevés, dépassant les 6 000 euros le mètre carré, se concentrent dans les grandes villes et les zones touristiques prestigieuses, telles que les environs des lacs, les Alpes et le littoral. C'est là que le marché de l'immobilier haut de gamme représente une part significative de l'offre totale. Outre Milan et Rome, des municipalités plus petites et huppées comme Basiglio et Forte dei Marmi se démarquent également, avec une concentration notable de résidents aisés. Milan reste le marché le plus renommé du pays, tandis que Rome est surpassée en attractivité uniquement par Florence et Venise. Parmi les grandes villes, Florence se distingue en termes de part de l'immobilier de luxe, avec près de 30 % des propriétés appartenant au segment haut de gamme. Milan, Naples et Bologne suivent. Forte croissance de la demande de résidences secondaires : Le marché des résidences secondaires de luxe est en plein essor. Le nombre de transactions pour des biens d'une valeur supérieure à 1 million d'euros a augmenté de 22 % au cours de la dernière année, et le volume de ce segment a presque doublé en dix ans. Actuellement, les résidences secondaires représentent environ 76 % de toutes les transactions immobilières de plus d'un million d'euros. Ces biens sont de plus en plus acquis non seulement pour les loisirs, mais aussi comme un investissement pour diversifier le patrimoine. Même en période d'instabilité des marchés, ce segment se montre résistant et récupère rapidement des ralentissements. Évolution de la structure de la demande : L'étude révèle également une pénurie d'offre dans le segment moyen-haut de gamme, avec des prix allant de 6 000 à 10 000 euros le mètre carré. La rareté des petits appartements est particulièrement marquée : les logements de deux chambres représentent 43 % de la demande, mais seulement 33 % de l'offre. Cela reflète un changement dans les préférences des acheteurs, notamment des clients fortunés, et ouvre la voie à de nouveaux projets de rénovation et à la construction de logements plus compacts. Locations de prestige et marché du tourisme : Le segment locatif haut de gamme reste également dynamique. Les loyers dépassant les 20 euros par mètre carré et par mois sont généralement pratiqués dans les grandes agglomérations. Milan et Rome se distinguent grâce à une forte demande de la part des professionnels, des cadres et des entreprises internationales. Dans les zones touristiques, notamment les stations balnéaires et de montagne, la location de luxe est également soutenue et les résidences secondaires continuent de jouer un rôle crucial sur le marché. Caractéristiques des principales villes : Milan reste la référence en matière de marché immobilier de luxe en Italie. Dans le centre historique, les prix de l'immobilier dépassent les 12 600 euros le mètre carré et atteignent plus de 14 500 euros dans des quartiers prestigieux comme Brera et Porta Nuova. Cette forte demande est alimentée par des investisseurs locaux et étrangers. Le délai de vente moyen est de 4 à 6 mois. Rome se distingue par son patrimoine historique exceptionnel et ses biens immobiliers prestigieux en centre-ville, où les prix avoisinent les 10 300 euros le mètre carré. Parmi les acheteurs figurent des familles fortunées locales et des investisseurs étrangers. Les ventes immobilières prennent généralement entre 5 et 6 mois. Florence possède une part significative de logements de luxe et suscite un vif intérêt de la part des acheteurs internationaux. Les villas historiques et les résidences restaurées offrant une vue panoramique sont particulièrement recherchées. En raison de la forte sélectivité du marché, les délais de vente peuvent dépasser un an. Bologne, Turin et Gênes évoluent chacune selon un modèle distinct : Bologne est réputée pour la stabilité de son marché, Turin pour ses prix plus abordables et son architecture de qualité, et Gênes est appréciée pour sa situation géographique et ses vues sur la mer. Les investissements continuent de croître. L'année 2025 a également été fructueuse pour le marché italien de l'investissement immobilier. L'investissement total a atteint 12,3 milliards d'euros, en hausse de 20 % sur un an. Les investissements résidentiels se sont chiffrés à environ 841 millions d'euros, tandis que le marché de l'immobilier de luxe a dépassé les 300 millions d'euros. Les investisseurs montrent un intérêt particulier pour les projets de construction et de rénovation. Milan demeure le principal pôle d'attraction des capitaux, concentrant près de 79 % des investissements résidentiels de luxe. Rome, Florence et des destinations emblématiques comme Portofino suivent.