Moisissure dans le logement : quand on ne peut pas régler le loyer
Si un appartement est envahi par la moisissure, le locataire peut avoir le droit, dans certaines circonstances, de quitter le logement sans payer le loyer. Cependant, il est crucial d'en aviser au préalable le propriétaire.
Conformément aux dispositions des articles 1578 et 1581 du Code civil italien, le locataire est autorisé à résilier le bail sans préavis ni pénalités si l'appartement devient inhabitable en raison de la présence de moisissures et constitue un risque pour la santé.
Quand est-il possible de refuser de payer le loyer ?
La moisissure ne peut justifier le non-paiement du loyer que si elle rend le logement totalement inhabitable, contraignant ainsi le locataire à partir.
Si la moisissure n'affecte qu'une partie de l'appartement (par exemple, une pièce), le locataire peut demander une réduction du loyer, proportionnelle à la perte d'utilisation d'une partie du bien.
Pourquoi la moisissure est-elle un problème sérieux ?
Selon la décision du tribunal de Trieste n° 162/2019, même une présence minime de moisissure diminue la qualité de vie dans l'appartement, détériore l'état de santé des occupants et altère son aspect. Cela constitue un défaut matériel donnant droit à une réduction du loyer.
Si la moisissure altère de manière significative les conditions de vie et viole le contrat, le locataire peut demander la résiliation du bail ou une réduction du loyer, à condition qu'il n'ait pas eu connaissance, ni pu avoir connaissance, de ces défauts au moment de la conclusion du contrat.
De plus, le propriétaire peut être tenu responsable des dommages résultant des défauts du bien, à moins qu'il puisse prouver qu'il n'était pas au courant de ces problèmes lors de la remise de l'appartement.
Un certificat médical attestant des dommages causés par la moisissure peut servir de preuve supplémentaire, même s'il n'est pas formellement inclus dans la liste des documents requis.
Un accord entre les parties est indispensable.
La simple présence de moisissure ne justifie pas au locataire de cesser de payer son loyer de sa propre initiative. Une réduction ou une suspension des paiements doit être convenue avec le propriétaire ou ordonnée par le tribunal.
La jurisprudence ne reconnaît pas systématiquement le droit du locataire de refuser unilatéralement le paiement. En particulier, la Cour suprême italienne (arrêt n° 18987 du 27.09.2016) a statué que le locataire doit payer le loyer si les lieux peuvent encore être utilisés, même partiellement.
Responsabilités du propriétaire
Le propriétaire est tenu de fournir un logement en bon état, conforme aux normes et adapté à l'habitation. Il est donc de sa responsabilité d'éliminer les moisissures et les problèmes associés.
Le locataire, de son côté, doit assurer l'entretien courant du bien et respecter les termes du contrat.
Si le locataire est en faute
Si la moisissure est causée par un comportement fautif du locataire - par exemple, une mauvaise ventilation ou le non-respect des règles d'utilisation - le locataire est responsable des conséquences. Dans ce cas, le non-paiement du loyer sera considéré comme une violation et le locataire pourrait être qualifié de défaillant.
Si la moisissure n'est pas imputable au locataire - par exemple, en raison de fuites provenant d'autres sources ou d'une mauvaise étanchéité - le propriétaire est responsable de résoudre le problème.
Que faire en cas de moisissure dans un logement loué
Les actions à entreprendre par le locataire dépendent de la gravité du problème.
