Acquérir ou louer : quelle option est la plus rentable ?

Le dilemme entre l'achat et la location d'un logement reste d'actualité pour ceux en quête d'une nouvelle résidence. Notamment en cette période où les taux hypothécaires fluctuent suite aux décisions de la Banque centrale européenne, rendant l'acquisition de biens immobiliers plus attrayante.

Une étude menée par la branche de recherche du groupe Tecnocasa a comparé les mensualités hypothécaires et les loyers d'appartements de deux et trois pièces dans les principales villes italiennes. Ces résultats aident à déterminer le moment où acheter est plus avantageux que louer.

Acquérir ou louer un appartement de deux ou trois pièces

En se basant sur les données du premier semestre 2024 et les prix moyens des logements secondaires de la classe moyenne, les analystes de Tecnocasa ont simulé l'achat d'appartements de deux et trois pièces selon les conditions suivantes :

• Prêt hypothécaire sur 25 ans.
• Taux moyen de 3,94% (en août 2024).
• Financement jusqu'à 80% du coût du bien.

Ces données comparent les mensualités hypothécaires et les loyers moyens par ville, et calculent le revenu minimum requis pour être éligible à un prêt.

Appartements de deux pièces : l'achat devient rentable

Dans de nombreuses villes italiennes, les mensualités hypothécaires pour un appartement de deux pièces sont comparables, voire inférieures, aux loyers. Cela rend l'achat particulièrement attractif dans des villes telles que :

• Bologne, Bari, Turin, Vérone, Palerme, Gênes.

À Milan, Rome et Florence, les remboursements hypothécaires dépassent toujours les loyers, mais la différence reste modérée :

• +146 euros à Milan.
• +65 euros à Rome.
• +130 euros à Florence.

Même à Naples, où l'achat est actuellement moins rentable, la différence n'est que de 39 euros, ce qui rend le prêt hypothécaire une option viable pour les investisseurs immobiliers.

Appartements de trois pièces : le meilleur endroit pour acheter

La situation des appartements de trois pièces est similaire. Les mensualités hypothécaires sont plus avantageuses que les loyers dans des villes telles que :

• Bari, Vérone, Turin, Palerme, Gênes, Bologne, Naples.

Même dans des villes coûteuses comme Milan, Rome et Florence, la différence entre l'hypothèque et le loyer est minime :

• +18 euros à Milan.
• +20 euros à Rome.
• +152 euros à Florence.

Cela indique qu'avec la baisse des taux, l'achat d'un appartement de trois pièces devient abordable, même dans les villes les plus onéreuses.

La situation sur le marché de la location

Un autre élément poussant à l'achat est la rareté des biens locatifs. Dans de nombreuses villes, l'offre locative a considérablement diminué, rendant la recherche de logements locatifs plus ardue. Ce déséquilibre structurel, associé à l'augmentation des loyers, incite de nombreuses personnes à considérer l'achat comme une option plus durable et stratégique.

Perspectives pour 2025

Selon les prévisions de Tecnocasa, les prix immobiliers devraient encore augmenter en 2025 tandis que le nombre de transactions diminuera légèrement. Cela suggère une stabilisation du marché à de nouveaux niveaux.

Cependant, la baisse des taux hypothécaires rend l'acquisition d'une maison toujours accessible pour ceux envisageant un investissement à long terme. Malgré une possible hausse des prix, l'achat reste avantageux dans un marché locatif restreint.

Conclusion

Le choix entre l'acquisition et la location dépend de divers facteurs : capacité financière, état du marché, préférences personnelles. Néanmoins, la baisse des taux hypothécaires et l'augmentation des loyers en contexte de rareté des logements rendent l'achat immobilier de plus en plus attractif, notamment dans les grandes villes italiennes.