Le secteur de l'immobilier de luxe ralentit mais reste actif : l'Italie au cœur des attentions des investisseurs

Une étude des récents rapports de Knight Frank confirme l'intérêt persistant des investisseurs fortunés pour Rome et Milan

Après une longue période de forte croissance, les tarifs de l'immobilier résidentiel de luxe continuent d'augmenter, mais à un rythme plus mesuré. Cependant, la situation varie considérablement en fonction de la région, du segment et de la ville. Cela est mis en évidence par les données des rapports Knight Frank pour le premier semestre 2026 (Indice mondial des prix de l'immobilier, Indice des villes mondiales de prestige, Global Super-Prime Intelligence et Signaux résidentiels européens), qui offrent une vision complète des marchés immobiliers mondiaux, européens et italiens.

Les tarifs augmentent, mais leur évolution réelle est négative une fois ajustée de l'inflation.

L'Indice mondial des prix de l'immobilier, qui surveille 55 grands marchés mondiaux, a enregistré une augmentation moyenne nominale de 1,4 % en glissement annuel au premier trimestre 2026. Il s'agit de la performance la plus faible depuis le troisième trimestre 2024. Cependant, malgré cela, 91 % des marchés étudiés ont enregistré une croissance nominale positive.

Le principal problème réside dans l'inflation. Après ajustement de l'inflation, les tarifs réels ont baissé en moyenne de 1,8 % en glissement annuel. L'inflation continue d'entraver la croissance nominale, et une reprise durable nécessitera de nouvelles baisses des taux d'intérêt et une atténuation des pressions inflationnistes. Quels pays se distinguent et rencontrent des difficultés ? La Turquie affiche la croissance nominale la plus élevée (+26,2 %), mais en raison d'une inflation élevée, sa croissance réelle est négative (-3,5 %). La Hongrie (+21,4 %), la Macédoine du Nord (+16,7 %), le Portugal (+16,5 %) et la Croatie (+16,1 %) font partie des pays affichant une forte croissance nominale. L'Espagne se classe 7e avec une croissance de +13,9 %, soit une croissance réelle positive de 10,1 %. La Chine continentale (-6,3 %) et le Canada ferment la marche (-5,0 %).

L'Asie domine le marché mondial de l'immobilier de luxe (Prime)

L'indice Prime Global Cities Index (47 villes dans le monde) a enregistré une hausse moyenne de 2,0 % des tarifs de l'immobilier de luxe sur 12 mois. Le marché devient plus sélectif : les investisseurs se concentrent sur les indicateurs fondamentaux de villes spécifiques plutôt que sur la tendance générale mondiale.

Villes clés :

• Tokyo a enregistré une croissance annuelle exceptionnelle de +44,4 % (leader incontesté), mais a reculé de -8,6 % au cours du dernier trimestre, marquant la fin de la phase d'accélération rapide. Au cours des 5 dernières années, le marché de Tokyo a progressé de 126,4 %. Les principaux marchés asiatiques incluent : Manille (+19,9 %), Dubaï (+13,0 %), Séoul (+11,3 %), Singapour (+9,8 %) et Mumbai (+8,2 %). Dubaï enregistre la croissance la plus forte sur cette période, avec un taux remarquable de +180,7 %. Hors de ce classement : Vancouver (-10,4 %), Toronto (-9,5 %), Guangzhou (-8,9 %), Pékin (-7,3 %) et Shanghai (-7,2 %). Londres reste également en déclin (-4,0 % sur l'année et -5,1 % sur 5 ans).

Segment ultra-luxe (Super-Prime) : Dubaï en tête, New York et Hong Kong en forte croissance

Dans le segment ultra-luxe (transactions à partir de 10 millions de dollars), 636 transactions ont été enregistrées dans 12 villes clés au premier trimestre 2026 pour un total de 11,4 milliards de dollars (le prix moyen des biens immobiliers était de 18,6 millions de dollars).

• Dubaï conserve sa première position : 193 transactions pour 3,43 milliards de dollars (+35 % sur le trimestre). Cependant, Knight Frank souligne que ce pic a été atteint en janvier-février, avant l'escalade du conflit régional fin février 2026. Hong Kong se classe deuxième (94 transactions pour 1,84 milliard de dollars). New York est troisième (90 transactions pour 1,67 milliard de dollars, soit une augmentation de 58 % par rapport au trimestre précédent). Ensemble, ces trois villes représentent près de 60 % de toutes les transactions immobilières de très haut standing dans le monde. Londres enregistre 45 transactions (836 millions de dollars), mais reste bien en deçà de ses chiffres de 2022. Europe : Les destinations touristiques ont progressé de 60 % en 5 ans. Le profil des acheteurs évolue sur le marché européen de l'immobilier de luxe. La part des Européens (hors Britanniques) a chuté à 40 %, tandis que les Britanniques et les Américains sont devenus plus actifs. Les Britanniques représentent environ un tiers de la demande internationale : outre Monaco et la Côte d’Azur, ils achètent activement des propriétés à Madrid, Ibiza et en Toscane. Les Américains investissent activement à Milan, Ibiza et en Algarve. Évolution des prix sur 5 ans : dans les régions touristiques ensoleillées, les prix ont augmenté : l’Algarve (+60 % depuis 2020), suivie de la Provence, Marbella, Majorque, Ibiza et Saint-Tropez. Parmi les villes, Zurich et Milan affichent les meilleures évolutions sur cinq ans.

Il est crucial de prendre en compte l'impact des taux de change : pour un Américain ou un Suisse, un achat dans la zone euro sera désormais perçu comme « moins onéreux » en raison des variations de taux de change.

Italie : La demande générale augmente, Milan s'ajuste et Rome brille.

Dans un contexte mondial, l'Italie affiche des performances contrastées selon la ville et le segment :

• Grand public : L'Italie se positionne au 27e rang mondial avec une croissance nominale annuelle de +5,2 % (croissance réelle de +2,8 %). Ce chiffre dépasse ceux de l'Allemagne, de la France et du Royaume-Uni.
• Milan (segment premium) : Classée 32e sur 46 avec une baisse de 0,9 % sur l'année. Il ne s'agit pas d'un déclin, mais d'une normalisation après cinq années de forte croissance, au cours desquelles les prix à Milan ont augmenté de 36 % (7e meilleur résultat mondial). La demande internationale pour Milan, en particulier de la part des Américains et des Britanniques, reste soutenue.

Rome brille sur le marché européen

Un rapport distinct de Knight Frank et de l'agence ReLiving se concentre sur Rome. Selon le PIRI 100, le marché de l'immobilier de luxe romain a augmenté de 5,5 % en 2025, plaçant la capitale italienne au 23e rang mondial, devant Madrid, Paris et New York.

Ce qui attire les investisseurs à Rome :

1. Étrangers : La demande provient principalement d'acheteurs du Royaume-Uni, des États-Unis, de France, de Pologne et d'Europe du Nord. Les Britanniques transfèrent souvent leur résidence fiscale à Rome, tandis que les Américains y acquièrent des résidences secondaires prestigieuses. L'impôt forfaitaire italien (un impôt fixe pour les résidents fortunés) joue un rôle important. Marques hôtelières : Les plus grandes marques de luxe au monde s'installent dans la ville. Après le W Rome et le Rome EDITION, les hôtels Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari et Six Senses ouvrent leurs portes. Quartiers prisés : Via Veneto (Via Biccolati), Trieste-Pinciano, Parioli, EUR et Appia Antica (ce dernier quartier attire les personnes recherchant l’intimité et les villas historiques). Prix à Rome : Les biens immobiliers de luxe rénovés se vendent entre 10 000 et 15 000 euros le mètre carré (encore plus cher dans le Triangle d’or/Tridente). Rome est ainsi extrêmement compétitive par rapport à Londres, Paris ou Genève. La formule la plus recherchée est le logement « clé en main » avec des performances énergétiques élevées, des équipements domotiques, un service de conciergerie et un parking. La pénurie aiguë de ces biens immobiliers clés en main fait grimper les prix à Rome.