Les quartiers les plus attractifs en Italie se sont avérés être les plus difficiles pour vendre une propriété.

Cela est confirmé par les données de Homepanda Horizon, le principal centre d'analyse évaluant la liquidité effective du marché immobilier italien. Parmi les quartiers affichant les performances de vente les plus faibles se trouvent Navigli à Milan, le centre historique de Rome, Posillipo à Naples et San Salvario à Turin.

Alors qu'il était communément admis qu'une adresse prestigieuse garantissait une transaction rapide, les statistiques actuelles contredisent totalement cette idée. En réalité, dans de nombreux cas, c'est même l'inverse. Le centre de recherche Homepanda Horizon, mis en place par l'agence immobilière du même nom, a suivi de manière approfondie 243 266 annonces de vente de propriétés sur 12 mois dans les villes de Milan, Rome, Naples et Turin. Les résultats finaux remettent en question les stéréotypes les plus enracinés du secteur.

Indice de liquidité Homepanda

Ce paradoxe a été mis en lumière grâce à deux outils analytiques exclusifs :

• Indice de liquidité Homepanda (IVH) : évalue la probabilité réelle de réussite de la vente d'une propriété sur une échelle de 0 à 10.
• Escomptes du thermomètre : enregistre la fréquence et l'ampleur des ajustements du prix initial du bien tout au long de sa mise en ligne.

Quartiers célèbres où l'immobilier "se retrouve"

Navigli à Milan

Dans le classement de Milan, l'indice IVH a positionné le célèbre quartier de Navigli en troisième position parmi 32 zones de la ville, lui attribuant seulement 1,8 points sur 10. Les autres quartiers notables de la liste étaient Quadrono - Palestro - Guastalla (2,0), Solari - Washington (2,2), Arco della Pace - Sempione (3,4), Garibaldi - Porta Nuova (3,7) et le Centre historique (3,8). Ces six lieux emblématiques du luxe milanais présentent actuellement une liquidité bien moindre que prévu.

En revanche, le quartier étudiant de Milan, Città Studi - Susa (7,0 points), se classe en tête : un quartier où l'on vit confortablement et sans prétention, rarement associé à l'élitisme.

Le centre historique de Rome

Dans la capitale, ce paradoxe est encore plus accentué. Dans le centre historique de Rome, la fréquence des baisses de prix était de 183 % plus élevée que dans le quartier d'Appio Latino - Colli Albani, reconnu comme le plus stable de la ville. Au classement général de la liquidité, le centre-ville de Rome se trouve en dernière position avec un score de 3,05 points. Le meilleur indicateur IVH a été enregistré dans le secteur de Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci (7,5 points), une banlieue huppée rarement mise en avant dans les brochures touristiques. Un scénario similaire se répète dans le sud. À Naples, le quartier prestigieux de Posillipo, célèbre pour sa vue panoramique sur la baie et symbole de la ville pour les étrangers, contraint les vendeurs à revoir leurs prix 140 % plus souvent que dans le quartier populaire et stable de San Carlo all'Arena - Sanità. À Turin, le quartier de San Salvario, autrefois animé après les Jeux olympiques (souvent surnommé le « Trastevere du Nord »), se distinguait par une durée moyenne de mise en vente de 169 jours. Il s'agit d'une des valeurs les plus élevées et problématiques de la ville. Quatre aires métropolitaines distinctes et quatre bases de données indépendantes confirment ce même phénomène.

L'infrastructure prime sur le statut

La raison commune à ces quatre marchés est simple : La liquidité réelle suit le développement de l'environnement urbain, et non le prestige historique.

• À Milan, l'introduction de la nouvelle ligne de métro M4 redéfinit complètement la demande : le quartier Ponte Lambro - Santa Giulia, désormais desservi par la ligne M4, en profite. Il est devenu le marché le plus dynamique du pays : les biens s'y vendent en moyenne en seulement 19 jours. À Turin, la revitalisation à grande échelle du quartier du Lingotto (pôle technologique OGR, station de métro M1, logements post-olympiques) propulse les indicateurs de ce secteur à un délai de vente de 100 jours, une exception rarement positive pour le marché turinois généralement lent. À Rome, les périphéries de qualité, dotées d'un réseau de transports développé, surpassent régulièrement les quartiers anciens. Aucun des quartiers étudiés dans ces villes où la liquidité est la plus élevée n'était historiquement élitiste ; dans tous les cas, les premières places étaient occupées par des territoires ayant récemment bénéficié d'une modernisation urbaine.

Quatre caractéristiques du marché italien

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• Les analystes décrivent les marchés de quatre grandes villes comme des modèles de comportement totalement différents :
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1. Milan - rationnelle et liquide. Ici, Naples est passionnée. On y observe les contrastes les plus marqués : d'un minimum de 65 jours dans le quartier Materdei - Museo à un maximum de 138 jours dans la zone Colli Aminei - Capodimonte - Ponti Rossi.
2. Turin est patiente (ou stagnante). La durée moyenne de vente y est étendue à 131 jours, et dans le quartier de Santa Rita - Mirafiori Nord, ce chiffre atteint un record absolu de l'étude - 170 jours en ligne.

Penthouse : un rêve difficile à vendre

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• Si les emplacements de luxe rencontrent des difficultés, le format de logement le plus prestigieux – les penthouses (avec terrasses ouvertes et vues panoramiques) – affiche des résultats encore plus faibles. Ils sont au cœur de campagnes publicitaires coûteuses, mais en réalité, ils nécessitent plus de temps et de concessions de prix.
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• À Milan, l'indice IVH pour les penthouses est de 4,08 contre 4,57 pour les appartements standards (la différence est stable, mais faible). À Rome, cet écart est maximal : 3,26 pour les penthouses contre 4,46 pour les logements standards, soit une différence de plus d'un point. Les statistiques les plus révélatrices concernent Naples : seulement 51 % des penthouses napolitains sont vendus sans modification du prix initial (contre 81 % à Milan). Pire encore, 12 % des biens immobiliers de prestige à Naples nécessitent cinq baisses de prix consécutives, voire plus, avant de trouver preneur. À Milan, cela n'arrive que dans 1,9 % des cas, soit une différence d'environ six fois. Vendeur particulier ou agence : le stéréotype se confirme (presque partout). Le débat de longue date selon lequel les propriétaires particuliers, sans l'aide d'agents immobiliers professionnels, commettent plus souvent des erreurs d'évaluation initiale du logement est confirmé par les chiffres dans presque toutes les régions. À Milan, les vendeurs particuliers sont contraints de recourir à… Les agents immobiliers accordent des remises multiples (jusqu'à 5 fois) 58 % plus souvent que les agences professionnelles. À Rome, cette différence est de 38 % en faveur des agents. À Naples, la différence entre les ventes indépendantes et professionnelles est plus faible, mais reste perceptible. Turin fait exception. 78,2 % des propriétaires privés ne modifient jamais leur prix de vente, tandis que ce chiffre atteint 74,1 % pour les agences. À première vue, cela pourrait sembler être le signe d'estimations indépendantes très précises, mais le contexte change la donne. Turin est le marché le plus lent en termes de rotation des stocks (131 jours). Refuser de baisser les prix lorsque l'activité des acheteurs est initialement faible n'est pas un signe de compréhension financière, mais constitue un frein majeur aux ventes. Ce paradoxe turinois est la principale conclusion du rapport : un comportement identique (le maintien du prix) en période de forte liquidité (Milan) est un calcul correct, tandis qu'en période de stagnation (Turin), il révèle une erreur systémique. Ce n'est qu'en comparant les prix avec la durée de mise en vente du bien que nous pourrons comprendre la situation réelle.