Le locataire en défaut de paiement et en vente de vos meubles : quelles mesures prendre et comment procéder ?

En cas de non-respect du bail par un locataire, il est impératif d'agir rapidement en consultant un avocat. Lorsqu'un locataire accumule des arriérés de loyer et vend les meubles du propriétaire, ce dernier subit un double préjudice. Dans cette situation, il est crucial d'initier deux démarches simultanément : une procédure civile (pour l'expulsion et la récupération des créances) et une procédure pénale (pour l'appropriation de biens).

Important ! Ne tentez pas de rendre justice par vous-même. En Italie, le changement non autorisé de serrures, la coupure de services publics ou la saisie non autorisée des biens du locataire constituent des infractions pénales (articles 392 et 393 du Code pénal italien). 1. Responsabilité pénale : vol et revente du mobilier du propriétaire. Les meubles et appareils électroménagers mentionnés dans l'inventaire faisant partie du contrat demeurent la propriété du propriétaire. Le locataire les met à disposition de manière temporaire. S'il les vend, les exporte ou les cède à des tiers, il commet un délit. Comment ces actions sont-elles qualifiées ?

• Appropriation indue (Appropriazione indebita - Art. 646 du Code pénal italien) : Infraction principale. Applicable lorsque le locataire s'approprie de manière malhonnête un bien temporairement confié. Passible de peine d'emprisonnement et d'amende.
• Vol aggravé (Furto aggravato - Art. 624-625 du Code pénal italien) : Si, pour démonter ou enlever des meubles (par exemple, une cuisine intégrée, la plomberie ou les climatiseurs), un locataire a endommagé des portes, des murs ou des installations, il s'agit d'un vol avec dégâts, entraînant une peine bien plus sévère.

Comment déposer plainte (Denuncia-querela) :

1. Délais : La plainte doit être déposée auprès de la police ou des carabiniers dans un délai de 3 mois suivant la découverte de l'incident.
2. Preuves : Fournir un contrat de location enregistré, un inventaire signé des lieux et des photos de l'appartement.
3. Enregistrement de la vente : Présenter des captures d'écran des annonces de vente de vos biens en ligne, de la correspondance et des témoignages des voisins.

2. Mesures de droit civil : Protection des biens et compensation

La vente de meubles constitue une violation flagrante du contrat, donnant droit à sa résiliation immédiate et à une compensation pour le préjudice subi.

• Saisie conservatoire/judiciaire (Sequestro conservativo/giudiziario - Art. 670-671 du Code de procédure civile italien) : Si un risque existe que le locataire vende le reste de ses biens ou retire de l'argent de ses comptes, un avocat peut demander au juge de geler ses comptes ou biens de manière urgente.
• Réparation des dommages et intérêts : Par voie judiciaire, il est possible de réclamer une compensation correspondant à la valeur marchande des meubles vendus, les réparations des dégâts causés aux murs/installations, ainsi qu'une compensation pour l'impossibilité de louer l'appartement non meublé.

3. Procédure d'expulsion et recouvrement des créances

Pour les logements, le motif d'une procédure d'expulsion est le retard de paiement du loyer, même d'un seul mois (20 jours après la dernière date de paiement) ou les arriérés de factures d'énergie dépassant deux mois de loyer.

Les étapes clés de l'expulsion :

1. Mise en demeure : Envoi d'une lettre officielle (par courrier recommandé avec accusé de réception) exigeant le paiement de la dette dans un délai de 10 à 15 jours.
2. Avis d'expulsion : Dépôt d'une requête auprès du tribunal et notification de l'assignation au locataire par un avocat.
3. Audience au tribunal : En cas d'absence du débiteur ou de non-paiement (même après un délai de grâce de 90 jours que le juge peut accorder), l'expulsion est confirmée officiellement.
4. Expulsion forcée : Si le locataire refuse de partir volontairement, un huissier de justice est mandaté. Il peut faire appel à la police et à un serrurier.

4. Que faire en cas de disparition du locataire sans restitution des clés ?

• Remise officielle des clés : Un certificat de réception (verbale di riconsegna) est signé, mettant fin au bail et permettant au propriétaire de reprendre possession du logement immédiatement.
• Clés manquantes : Si le locataire a disparu, le propriétaire ne peut pas entrer dans l'appartement sans autorisation, sous peine de poursuites pour violation du droit au logement (article 614 du Code pénal italien). Un huissier de justice doit constater l'abandon du logement et restituer officiellement les clés.

5. Récupération des loyers et avantages fiscaux pour le propriétaire

L'expulsion ne règle pas les dettes financières du locataire. Sur demande de l'avocat, le juge peut délivrer une ordonnance de recouvrement (decreto ingiuntivo) en même temps que l'expulsion. En cas de non-paiement, les comptes bancaires du débiteur peuvent être gelés ou jusqu'à 1/5 de son salaire peut être retenu.

Dois-je payer des impôts sur les loyers impayés ?

Conformément à l'art. 26 du Code fiscal italien (TUIR), les loyers impayés ne sont pas inclus dans vos revenus imposables dès la signification au locataire d'un avis d'expulsion officiel ou d'une injonction de paiement.

• Crédit d'impôt : Si des impôts ont déjà été payés sur les montants non perçus du locataire pour des périodes antérieures, l'État accorde un crédit d'impôt correspondant.
• Ce crédit peut être utilisé lors de votre prochaine déclaration de revenus (Modèle 730 ou Redditi PF) ou une demande de remboursement peut être effectuée en fournissant les documents attestant du début de la procédure d'expulsion.