Vente d'un appartement en union libre : droits des partenaires non enregistrés, risques et litiges

La cession d'une résidence occupée par un couple non marié (la « union civile » ou convivenza di fatto) est régie par la législation sur la propriété. La législation italienne (Legge Cirinnà n° 76/2016) n'étend pas automatiquement aux partenaires de ce type d'union les dispositions du droit matrimonial.

Achat immobilier et statut de propriété

Lors de l'achat d'une résidence par un couple non marié, la répartition des parts est définie par le contrat : la propriété peut être enregistrée à parts égales (50/50) ou en fonction des apports respectifs.

Il est crucial de distinguer les droits de propriété des obligations hypothécaires. Le remboursement d'un emprunt hypothécaire n'entraîne pas automatiquement l'acquisition de la propriété ni n'augmente la part d'une personne sans enregistrement légal. Pour protéger leurs droits, les partenaires peuvent conclure un accord de vie commune (AVC) devant notaire ou avocat. Risques spécifiques : Succession : En l'absence de testament, un partenaire de PACS n'a pas de droits d'héritage. Vente entre partenaires : La cession d'un bien immobilier entre partenaires de PACS nécessite impérativement une authentification notariale. Une vente à prix réduit ou sans transfert effectif de fonds est considérée comme une donation déguisée. Cela complique la tâche des futurs acheteurs cherchant un prêt hypothécaire et donne aux héritiers du vendeur la possibilité de contester ultérieurement la transaction.

Droits du partenaire non détenteur de propriété

Si le bien est la propriété exclusive d'un des partenaires :

• En cas de décès du propriétaire : Le partenaire survivant bénéficie d'un droit de résidence temporaire (diritto di abitazione) pendant 2 ans (ou jusqu'à 5 ans, selon la durée de la relation). En présence d'enfants mineurs ou handicapés, cette période est d'au moins 3 ans. Ce droit est annulé en cas de remariage ou de création d'une nouvelle famille.
• En cas de séparation : Le partenaire non détenteur de propriété est tenu de quitter le logement dans un délai raisonnable. Cependant, si le couple a des enfants mineurs ou incapables, le tribunal peut garantir le droit de résidence dans la maison au parent chez qui les enfants résident.
• Loyer : En cas de décès du locataire officiel du bien, le conjoint survivant a le droit de reprendre le bail à son nom.

Procédure de vente par les copropriétaires (maison en copropriété)

Si le bien est détenu au nom des deux partenaires, le régime de la copropriété ordinaire s'applique. La vente de la résidence à des tiers nécessite l'unanimité.

Lors d'une vente en copropriété, le produit de la vente est réparti strictement selon les parts spécifiées dans l'acte d'achat initial. Avant le versement des fonds, les éléments suivants sont déduits du montant total :

1. Le solde du prêt hypothécaire ;
2. Les frais accessoires (commission d'agence, expertise technique) ;
3. L'impôt sur les plus-values immobilières (plusvalenza), si la résidence est vendue moins de 5 ans après son acquisition et n'était pas la résidence principale.

Que faire en cas d'opposition d'un des associés à la vente ?

Nul ne peut contraindre le propriétaire à conclure un accord avec des tiers, mais la loi interdit de maintenir une personne en copropriété contre sa volonté. La résolution du problème passe par trois étapes :

1. Rachat de part : L’un des associés rachète la part de l’autre à sa valeur marchande, en reprenant le solde de l’hypothèque à son nom (avec l’accord de la banque).
2. Médiation civile : Étape préalable nécessaire pour résoudre le litige avec la participation d’avocats.
3. Jugement judiciaire : En l'absence d'accord, le litige est tranché par le tribunal (article 1111 du Code civil italien). Le juge peut diviser la résidence en deux logements distincts (si la configuration le permet), transférer la propriété à l'un des partenaires avec obligation de verser une indemnité à l'autre, ou procéder à une vente aux enchères publiques forcées et partager le produit de la vente.

Solde du prêt hypothécaire et frais de réparation

Étant donné que le prêt hypothécaire constitue une dette commune, le notaire rembourse automatiquement le solde du prêt avec les fonds reçus de l'acheteur lors de la vente. Si le prêt hypothécaire est contracté à parts égales (50/50), la banque retiendra exactement la moitié de la dette de chaque partenaire, peu importe qui a effectivement effectué les paiements mensuels. Le notaire ne procède pas à une compensation automatique.

Les réparations antérieures n'affectent pas les parts de propriété officielles. Cependant, un associé ayant financé intégralement des travaux d'amélioration augmentant la valeur de la résidence a le droit de demander la moitié des dépenses justifiées, conformément à l'article 2041 du Code civil italien (enrichissement sans cause). Afin d'assurer une répartition équitable lors de la vente, les parties peuvent établir un accord notarié sur la distribution inégale du produit de la vente ou signer une convention privée (scrittura privata) prévoyant un règlement amiable préalable.